政府政策引發車位爆炒點 #1374

政府的房屋政策附了扭曲住宅市場,現時更扭轉車位市場。政府近年搶地起樓,引申出不少用作出租的政府官地被收回,引致爛地車位不足。加上政府上月把美利道政府大樓出售,中區車位炒到萬三蚊月租。

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圖: 大批市民排隊買政府停車場月票(明報)

 

運房局數字顯示,政府豁下停車場的私家車及客貨車泊位,由2012年底的6820個,減至2016年近5200個,減幅超兩成;政府停車場平均使用率亦由2012年底的42%增至71%。

 

荃灣區議員羅少傑按示:「荃灣收番嚟起樓嘅地,起好後只需要符合城規會停車位數目最低門檻,根本就冇諗到荃灣其實好多區外嘅人會嚟,咁少車位係唔會夠!」批評政府將「爛地場」及多層停車場等土地收回建屋後,未有相應政策增加足夠泊車位。

 

蘋果日報@2017/5/17: 中環私家車泊車位供不應求,部分停車場租金過去6年來已加價30至60%。自美利道停車場上月底停用後,區內車位再驟減近400個,有鄰近停車場即時加租近一倍,車位每月租金升至天價的13,000元,等如一個小型住宅單位租金

 

由於規劃處修例,現時新樓提供的停車場位置,將被計入地積比率。換言之,估計發展商會盡量避免起車位,只勉強附合地契要求便可。另外新樓提供之車位數目為: (#通用泊車標準)*單位間隔因子*地積比率因子*地點遠近調整比率

 

#通用泊車標準為按比例每6至9個單位闢設1個泊車位

*地積比率: 例如3000平方米的土地,如樓宇建成後總建成面積(住宅加車位面積)為9000平方米,地積比率為3.0

 

下表部份節錄運房區的資料

通用泊車標準

(GPS)

通用泊車標準

(GPS)

按比例每6至9個單位

闢設1個泊車位

需求調整比率(R1) 單位總樓面面積 ≤40平方米 0.4
需求調整比率(R1) 40<單位總樓面面積 ≤70平方米 0.7
需求調整比率(R1) 70<單位總樓面面積 ≤100平方米 2.1
需求調整比率(R1) 100<單位總樓面面積 ≤130平方米 5.5
地點遠近調整比率(R2) 在火車站500米半徑範圍內[見註釋(4)] 0.75
地點遠近調整比率(R2) 在火車站500米半徑範圍外[見註釋(4)] 1.0
發展密度調整比率 (R3) 0.00<住用地積比率≤1.00 1.30
發展密度調整比率 (R3) 1.00<住用地積比率≤2.00 1.10
發展密度調整比率 (R3) 2.00<住用地積比率≤5.00 1.00
發展密度調整比率 (R3) 5.00<住用地積比率≤8.00 0.90

 

換言之,起得越多細單位,該建築物提供越少車位。亦即納米樓重災區同時是車位供應不足區。你知而家細單位都賣500-1000萬,細單位業主有揸車需求唔奇。此為政策與現實脫節之地方。

 

另外有地鐵的地方,而樓又賣貴的,正正就是車位供應失衡地。而家不少地鐵新盤如南昌上蓋、荃灣上蓋、九龍站都賣好貴,而該處業主未必有搭地鐵習慣,車位需求殷切。

 

根據2017年5月19日,立法會交通事務委員會就泊車位政策的討論文件(http://www.legco.gov.hk/yr16-17/chinese/panels/tp/papers/tp20170519cb4-1021-9-c.pdf) ,有下列數據:

 

可見2006-2016私家車數目升很快,而車位(661,931)將位不應求。當然10架車可能7個位就夠,因為車位夠唔夠要計埋平均路面車速去睇睇行駛中既車究竟會留係路面幾耐。惟筆者只在探究何區的車位較有投資價值之原則下,筆者列出了幾面思路:

3c

納米樓重災區: 九龍城、???、???

新樓建城多的地區: 荃灣、???、???、?????

私家車車位數目少的地區(見下表): ……

01

離島同北區始終地方大人口密度低,在車位之需求上應比其他區份少。

衝量過上述各點,筆者看法是A、B、C區近地鐵之私人車車位較有投資價值。

 

欲得知私家車車位數目少的地區、參閱上方完整表格,請在明天2016年7月15日完結之前:

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