為三間樓鋪路 #1363

諗sir你好,

最近有幸拜讀貴著作<<樓換樓>>,深受指教。之後,報讀DV42收息101,及買債基收息。現在亦經常追看你的blog,每晚看直播拿書,已讀超過10本,增加自己理財知識,但也未能看透樓市,及怎樣操作買第二間樓,現懇請諗sir指點迷津。

本人今年37歲,公務員,扣除MPF月入2.9k;太太35歲,教師,扣除MPF月入50k。

有一兒子兩歲,一個工人姐姐及養一部車。

現家庭總支出4萬(其中每月$5000還比外母)

 

於2012年尾聯名買入馬鞍山自住樓,買入價3.06m七成按揭上車,現值520萬。分兩次加按6成套現共120萬,做30年按揭,現欠銀行3m. 息率H+1.3%,月供~10800。

兩人現有資產:

現金兩人合共65萬

股票50萬,9成REIT

7成上會債基38萬(按出26萬,1.75里息),收大約10里息

保險基金20萬,每月9.7%

每月可儲28k。

(以上已包括之前套現出來的120萬)

 

 

因多了小朋友及工人,現在的兩房單位唔夠住,想換一間3房(700-800萬),及出租現時的單位,但現在樓價極高,又有15%稅,現在單位又未供夠50%可以出租(因公務員關系,不敢偷雞放租),我應如何應對呢?

1)       應否折名,再買第二個單位?

方案1, 現住樓轉我名,但不知可不可以過到壓測? 老婆人工高D可能可以買到3房。

方案2, 現住樓轉老婆名,我人工可8成上會借盡360萬,買多一間400萬舊樓

2)       不買樓,現住樓補價5成出租,再租3房

還望諗sir賜教。之後再拜讀你的課程,謝謝。

 

ANSWER:

樓市係無得看透的,就連筆者都不能將其看得透徹。聽日星期五文章,會回顧讀者1年前作的樓市評論,幫助了一些有緣人選中跑贏的區份及單位類別。惟樓市參與者應先想清自己入市的初心,再配合自己的借貸力作出買賣決定,同時可計埋買幾大同買幾貴。

 

對大多數人而言,買第一間樓的初心是為了免支付租金/居住成本。

買第二間樓: 為自己拓展退休收入/提早退休

買第三間樓: 為自己拓展退休收入/賺價收益

買第四間樓: 賺價收益

 

讀者及太太借貸力為(50k+29k)/10000*2.59*50% = 1023萬

現在已用借貸力: 3萬

另外留意讀者儲蓄能力認真麻麻,加按套了120萬,而現手上REITS+債基+現金約150萬。那即是佢打工十幾年儲得廿零萬? 但佢又報稱可月儲28K。此事筆者未能花時再探究。

 

如果有得從頭來過,當然是提價賣樓比老婆然後再借當中之50%,那錢既可以有,老公名亦可拆出,而原本自住樓可正名轉做出租樓。大致是520萬的樓轉580萬賣,雖然要比多些少印花稅,但老婆可單名將樓按至580萬*50%,令按得金額同佢而家120萬爭唔多。但轉正出租用途後可把租約作提供家庭借貸力,為三間樓鋪路。可惜現時已加按受兩年罰息期所縛,讀者都係無呢個魄力去大作為了。

 

關於轉名及壓測之事,在文章討論不了。筆者已同佢理順左借貸力及已動用成數約為30%,應作之方向是先生單名買樓自住。由於儲蓄能力暫時一般,格局都係努力買樓,利用銀行幫佢地去脅持租客去加快儲錢。

 

另要講清讀者實行的債基不是筆者在收息101所授的債基疊增方案,他在來文中那套屬自行建構,筆者評論不到。只好說大部份人修畢收息101的同學,就算之前有買過類近既物品,都轉換了原本的組合及槓桿比率。同學亦計到自己之前比多左幾多佣、比人食水了多少。同時明白之前收10%息係搵命博去換10%,而修正後可運用更低波幅的證券達到相同或更高息效果。

 

換書、增加知識、同思考都唔會幫到讀者。他可自行檢視在執行儲蓄上的成果、亦勸喻佢每晚多揸車少睇我地節目,因為呢件事係幫唔到「佢件事」的。應面對自己、選對的執行。








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