不同屋苑,一年升少幾倍? #1359

自2010年有辣招之後成交宗數減少,至今每月成交宗數,約為7年前的30%。由於成交宗數少,要數據化去看樓市絕不容易。在衡量數據的觀察期間不能太長(例如取用3個月的數據去作12個月的升幅比較為不合適)、但利用作計算的成交宗數亦不可太少之下,筆者找到此四屋苑做, 它們為成交宗數較多而樓齡均在廿年的: 為海怡半島、鑽石山星河明居、新港城及嘉湖。

 

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一個頗有趣的發現,同屬長實出品的海怡與嘉湖比較,一年升幅竟差距近3倍! (海怡升11% VS 嘉湖升30%)。所以你有需要住在海怡,同你應否買海怡完全是兩回事。如你有需要,租海怡就可以。至於買樓屬半投資行為,應選區份跑贏的。2017年一間海怡的776呎3房賣1000賣而租約22K/月,呢個數已夠係嘉湖買兩間三房。那同樣1000萬投放在嘉湖,一年三成升幅令業主帳面賺300萬,相比買海怡只升100萬,一年間賺多了200萬。計到呢條數你就知寧願亂租樓,唔好買錯區。不過香港地產生態如美聯中原,佢地基本上唔會同你做咩區份比較,呢份報告亦無可能搵到地產鋪贊助。否則美聯的港島區區長,可能成日要返新界「哂馬」了…

 

 

一個更令某些人失望的數字,就係如果真買了兩間嘉湖,由於500萬一間,所以基本上做八成上會無問題,買哂兩間只需160萬首期。亦即一年投入160萬而帳面賺300萬,一年回報近一倍。

相比買海怡就算自住要比4成首期,就當有什麼香港按證(HKMC)都只借420萬,故買海怡首期要400萬首期,一年間只賺100萬,賺幅25%。故用埋槓桿去比,賺幅是25% VS 100%,差成4倍! 各位業主或準買家不可不察。

 

 

至於你如果仲認為香港樓係保值d? 咁冇問題,照咁諗唔好變。

 

新港城……

沙田區在過去幾年……..,大家留意。

星河明居知道因將有沙田線而補睇高不少,惟…………………  一定要跟新世界!

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