諗sir，你好。小弟係買樓001同003既學生，因為問題太私人，所以不便於堂上發問。
本人及妹妹月內共5萬。早年父母聯名持有自住樓現值500萬，但爸數年前因病不幸離世。根據遺產分配，50%業權就由我媽媽、我妹妹同我繼承，而我同妹妹當然將我地果d業權比番我媽媽，簽左deed of assent同deed of family arrangement。所以而家自住樓係媽媽名下。
小弟上左諗sir堂，獲益良多，仲有個少少既諗法。媽媽係家庭主婦，所以無收入。而小弟剛用自己名買左新樓，供緊樓花，下年一家人會搬去住，再將自住樓放租。
小弟想用堂上之方法，做一個收入給媽媽，令佢可以加按而家呢棟自住樓，之後再放租。咁供樓同租金可相抵銷。而加按左既錢可比我妹妹買多層樓及收息，希望做到一家人有兩層樓收租。
但我記得堂上諗sir你講過送贈契要至少要一定時間後先有機會可以買賣，小弟想請教下你如果加按層樓會唔會都有影響。
謝謝諗sir多多指點
ANSWER:
*部份發問內容已更改
首先是，送贈契可以買賣，但一段時間內銀行唔接受加按，大行更有機會之後永不做加按，原因已在003堂上講明。
惟讀者做的契唔係送贈契。唔計一些法庭頒令，一般人收到物業業權有送、買、換、剩四類途徑。而讀者係「剩」這邊方法。加上只要聽明左為什麼送契樓唔可以按，那自然明白為什麼承繼遺產那方面是可以的。有關更深入的法理知識，筆者遲下為大家找來律師哥哥在講座去解釋，本人水平有限。
將個案更簡化，就係三人家庭有間供滿或接近供滿既單位，究竟點發圍? 當然是將原居按爆再將錢作首期去逐間買，最尾達成每人一間樓之效。可能你會諗:「咁唔驚樓市跌咩?」看法是如家庭總借貸力不用超七成，分段買入樓房可取。其實筆者不斷堅持收入一般者，不是試圖捕捉樓市高低位入市買樓。買入後等租客供滿樓房等自己老有所依，平民就係得咁多，亦最肯定可以做到，只要通賬會發生就成了。尤記起小孩學行的時候，最令佢行唔到終點既，唔係佢唔識行，而係佢行行下又攪攪身邊既野。
技術上讀者及妹妹能借(50000/10000)*50%*2.59 = 6.5百萬。母親單名持有樓在子女擔保下仍能加按，所以用父或母的「人頭」揸樓而子女加擔保，便可在轉名時行一拆二按爆八成攞錢，而自己更可保留無樓名融再高成數上會及免15%印花稅。睇返讀者情況，由於名已轉所以唔再花時搞八成按爆，加上將樓壓低按五成可在搬出後將樓轉作收租用途，令租約可成之後買樓借錢證明。同時可降低加按後遇上樓市跌變成負資產的情況。
阿哥為改善屋企人生活買了新樓，借貸力估計已大傷。其實筆者唔太擔心母親間樓能否加按，反而佢借貸力在買新樓後淨幾多最應探討。買新樓借得越多，加按母親樓而獲得之金錢就越少。而加按到幾多錢很影響細妹能否同買樓完成一家人有兩樓收租一自住之願望。
當然細妹唔一定要再買樓，用錢先收息睇定再買都可。畢竟讀者年紀尚輕，再買樓不必。就當只能加按150萬，讀者可與細妹聯名用債基疊增去收息，150萬年收息12-15%，即一年有18萬-22.5萬利息，其消將息收兩年，其實阿妹都可以夠首期買樓了。都時本金再歸還母親，供養老之用吧。當然亦可作收入予媽媽。至於收12-15%息的債基之標準差在5-7%之間，比匯豐控股的約10%低，而債基亦有風險標準差低至4%的選擇，疊增後仍能提供件8%息口。
債券101收息加強版(全新內容)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
