做一個收入給媽媽 #1356

諗sir,你好。小弟係買樓001同003既學生,因為問題太私人,所以不便於堂上發問。

 

本人及妹妹月內共5萬。早年父母聯名持有自住樓現值500萬,但爸數年前因病不幸離世。根據遺產分配,50%業權就由我媽媽、我妹妹同我繼承,而我同妹妹當然將我地果d業權比番我媽媽,簽左deed of assent同deed of family arrangement。所以而家自住樓係媽媽名下。

 

小弟上左諗sir堂,獲益良多,仲有個少少既諗法。媽媽係家庭主婦,所以無收入。而小弟剛用自己名買左新樓,供緊樓花,下年一家人會搬去住,再將自住樓放租。

 

小弟想用堂上之方法,做一個收入給媽媽,令佢可以加按而家呢棟自住樓,之後再放租。咁供樓同租金可相抵銷。而加按左既錢可比我妹妹買多層樓及收息,希望做到一家人有兩層樓收租。

 

但我記得堂上諗sir你講過送贈契要至少要一定時間後先有機會可以買賣,小弟想請教下你如果加按層樓會唔會都有影響。

 

謝謝諗sir多多指點

 

ANSWER:

*部份發問內容已更改

首先是,送贈契可以買賣,但一段時間內銀行唔接受加按,大行更有機會之後永不做加按,原因已在003堂上講明。

 

 

惟讀者做的契唔係送贈契。唔計一些法庭頒令,一般人收到物業業權有送、買、換、剩四類途徑。而讀者係「剩」這邊方法。加上只要聽明左為什麼送契樓唔可以按,那自然明白為什麼承繼遺產那方面是可以的。有關更深入的法理知識,筆者遲下為大家找來律師哥哥在講座去解釋,本人水平有限。

 

 

將個案更簡化,就係三人家庭有間供滿或接近供滿既單位,究竟點發圍? 當然是將原居按爆再將錢作首期去逐間買,最尾達成每人一間樓之效。可能你會諗:「咁唔驚樓市跌咩?」看法是如家庭總借貸力不用超七成,分段買入樓房可取。其實筆者不斷堅持收入一般者,不是試圖捕捉樓市高低位入市買樓。買入後等租客供滿樓房等自己老有所依,平民就係得咁多,亦最肯定可以做到,只要通賬會發生就成了。尤記起小孩學行的時候,最令佢行唔到終點既,唔係佢唔識行,而係佢行行下又攪攪身邊既野。

 

 

技術上讀者及妹妹能借(50000/10000)*50%*2.59 = 6.5百萬。母親單名持有樓在子女擔保下仍能加按,所以用父或母的「人頭」揸樓而子女加擔保,便可在轉名時行一拆二按爆八成攞錢,而自己更可保留無樓名融再高成數上會及免15%印花稅。睇返讀者情況,由於名已轉所以唔再花時搞八成按爆,加上將樓壓低按五成可在搬出後將樓轉作收租用途,令租約可成之後買樓借錢證明。同時可降低加按後遇上樓市跌變成負資產的情況。

 

 

阿哥為改善屋企人生活買了新樓,借貸力估計已大傷。其實筆者唔太擔心母親間樓能否加按,反而佢借貸力在買新樓後淨幾多最應探討。買新樓借得越多,加按母親樓而獲得之金錢就越少。而加按到幾多錢很影響細妹能否同買樓完成一家人有兩樓收租一自住之願望。

 

當然細妹唔一定要再買樓,用錢先收息睇定再買都可。畢竟讀者年紀尚輕,再買樓不必。就當只能加按150萬,讀者可與細妹聯名用債基疊增去收息,150萬年收息12-15%,即一年有18萬-22.5萬利息,其消將息收兩年,其實阿妹都可以夠首期買樓了。都時本金再歸還母親,供養老之用吧。當然亦可作收入予媽媽。至於收12-15%息的債基之標準差在5-7%之間,比匯豐控股的約10%低,而債基亦有風險標準差低至4%的選擇,疊增後仍能提供件8%息口。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室