脫離壓力大、工時長、頭髮都無淨的非人生活

諗樣兄你好,我是你的創刋粉絲。希望諗兄賜教,謝謝。

 

本人行年32,已婚,今年年尾會有一小孩出世。
本人是半專才(但自覺庸才),月搵8萬,太太月搵2萬。

 

本人現有資產如下:
1.港島南區31年屋苑2房,自己單名,現估400萬,欠120萬,沒有ssd,月供6500(h+0.7),現租$11000。
2.粉嶺19年信和屋苑2房,本人同老婆聯名現估300萬,欠100萬,沒有ssd,月供5500(h+0.7),現租9000。
3.兆康四叔13年屋苑2房,自己單名,現估280萬,欠165萬,仲有1年多ssd,月供6300(p2.17),家人自住。
4.兆康四叔13年屋苑3房,老婆同老母聯名,老婆單名做借款人(老婆借貸力用盡)現估380萬,欠217萬,仲有1年多ssd,月供8300(p2.17),本人自住。
5.現金40萬。沒有股票(之前輸過50萬,一朝被蛇咬,唔敢再玩。)

 

本人沒有欠債。沒有養車。

 

計埋所有租金收入和開支包括供樓月儲4萬。

 

小弟自覺工作壓力大,工時長,頭髮都無淨反幾多條,想盡早達到財務自由。

 

請諗兄幫手諗計去優化資產和未來步處(部署),謝謝。

 

祝身體健康,業務蒸蒸日上

光頭佬上

答案

讀者是2010年後樓市深受惠的一個,四間樓全部是細價樓,賺錢水位最少一間,都有(2.8-1.65)=1.15mil。自己住在偏遠的兆康,當然可能因工作原因有此安排,亦沒有花錢養車,每月可儲金融為家庭收入的40%(即4萬元),符合諗樣或外間所指的良好理財守則。

 

 

相反的是,如果你因為想訓多d而花錢在灣仔租樓,夜夜笙歌又再養部型仔車去蒲,最尾攪都冇錢淨(或成身卡數),咁你就要諗下係咪洗錢太多啦。當然洗極都仲有錢返,現所儲金額足夠支持日後收入低下時所需要的,是無需要因此改變消費模式,畢竟有人消費,先會令各行受惠。

 

 

兆康樓房不應售出,因樓齡仲新區份受惠交通改善。至於應否出售或加大投資,先算出你家庭之借貸力: (80000+20000)/10000*2.59*50%=13.0mil。現在欠下樓按為(1.2mil+1.0mil+1.65mil+2.17mil)=6.0mil。借貸力剛好符合旺市持貨一半之原則。再多看一層,現時四間樓之市價租值,能為你帶來多少被動收入呢? 自住樓用年回報3.8%計租值,那各項計為:11000+9000+8800+12000=40800。四間樓提供$40800被動收入,減除其中一間樓為自住已「做好」的被動收入降至36%。

 

 

如想脫離「壓力大,工時長,頭髮都無淨」的非人生活,你要有錢(廢up!)。請留意所講的錢,是要跟隨通賬升值的。張家輝先生在宣傳易晚晚都講:「你今日無,唔代表第日沒有! 跟手就踩油開車。」同樣請留意你今日有,唔代表你會無哂! 如果你係幾十年前同租客簽張定額租金死約,只會頭幾年開心,今日收番既租恐怕每日大家樂都唔夠食。By the way,你地有冇去過「大家食」呢? 佢呢個brand既成功,好複雜….

 

 

在各國減息開水之下,不要討論長期通縮的可能。金融風暴引致的一到兩年通縮,不能影響大局,只會令失預算的人落水。所以計算借貸力經常出現在homebloggerhk文章。如睇唔明可以花時間到交流會,先電郵希望盡快為你安排。粉嶺、南區都不是跑贏區份,讀者比人好的地方是儲蓄有道,收入較高,現已做好36-50%的被動收入(如果租哂比人而用被動收入作自己租樓,則計作50%)。因此建議不作大改動,因已身貼較高位置,不必在理財上作拚博。在餘下兩年,看準賣走南區31年樓,留意在港有發展潛力之區份,不一定是住宅,可以是工廈。修成正果可期。至於當中時間之把握,要看事態發展,在未來會面逐步和讀者一一解構。










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