再論買樓、債基、REITS #1349

諗sir你好,

我係你003的學生, 有个急症想請教你寶貴嘅意見。

我和太太40歲 我私人補習 太太教書 家庭月入六萬元 兩個小孩就讀九龍區小學 加一個工人

正在 放賣 將軍澳自住物業 一旦成交後套現600萬

 

一向投資於私人銀行直+債房託基金等等 以收取利息為主 現值大概350萬. 沒有其他物業 .

我希望盡用這一筆流動嘅 資產 大刀闊斧去投資 住屋方面嘅需要 可以比較有彈性 慳慳地租住先都唔介意 再加上一向 以節儉為理財崇旨 冇車 小去旅行 少出街食飯. 希望可以一步一步邁向一生三宅嘅目標

 

第一步應該點行? 若果買樓 一拆二 應該點買 ? 若果唔買樓 點樣對沖 樓市 升市嘅風險? 工廈office而家售價 相對較便宜 長遠嚟講可以賺息 + 賺價嗎?

直債和房託基金 leverage 後 一向也有接近雙位數的回報 你覺得應該放幾多喺呢邊? 私募基金又如何? 雖然時間比較長 但潛在回報也比高.

 

曾經諗過 懶惰地 950萬全部all in 私人銀行 有幸的話 7至8年 已經開一個double.

總括而言呢筆錢對我嚟講絕對唔少 我想穩陣+長賺 +兼且係賺一啲計得出嘅利潤 最重要嘅係 點樣做好風險管理 唔想一個浪襟埋嚟就全軍覆沒

所以想請教 資產分配應該點樣放? Thx.

 

ANSWER:

昨天文章提及在法理怎令REITS及債基之投資各受限。今日用兩者近期的價格再探討。由於筆者每日除了寫文章,更要應付公司行政工作及管理、直播、贊助商、上堂、寫書。希望可以放過本人批准利用濃縮的形式作解。

 

提一提<樓換樓>個「書數」已找,2013年出既書可以賣到2017,賣足九版書。筆者先在此謝過大家支持! <收息論>再版努力中,未有期。

 

2.所以想請教 資產分配應該點樣放?

ANS: REITS唔係唔好,不過好既REITS,對加息敏惑度高。這亦是筆者選用債基而唔要REITS之原因。下圖將不少人心目中「最勁」既REITS同美股HYG(一隻主要用作研究債基價格既proxy,不過你就咁買佢連4.5%都派唔到)做比較。領展踏入5月個價梗係勁,同港股齊升,加上有買入廣洲荔灣商場之利好消息。惟2016年11月至2017年4月尾你睇都在56蚊條線之下,即係成半年無乜點升過。另外強如0823,在2016年11月中trump當選、2016年年12年加息、2017年3月再加息,佢都要跌。那如此表現,是否收息人想達到之目標呢? 其走勢更在過去一年與香港樓市背馳,所以咪再用佢去搞什麼替代磚頭了。至於HYG,特朗普去年11月當選都要跌,2017年3月加息由88跌到86,波幅少但缺點當然係升得慢,明白對不少香港人而言是罪過。不過如果你筆錢要穩陣加上唔想太集中投放在香港(因為不排除REITS對香港樓市係跟跌唔跟升),避免香港樓同領展(或其他REITS)一齊揸是正確想法。

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當然REITS唔係唔好用,不妨將香港的REITS與美國較低評級之公司債債基亙相配合,達到風險分配之效果。但在現市況如焗住2選其1,基於好既REITS很受加息影響,那不如投放對息口敏感度較低的債基。

 

另外如閣下資金雄厚,又或其本上你20蚊之前已揸左領展或其他REITS,咁梗係可以係山頂上面大叫好爽。但如果因為你自己覺得爽,而叫一班無爬山經驗既兄弟上山,咁只有祝全體好運。

 

另外債基疊增後會否令風險很高? 這要將REITS都作同一情況(疊增)去比較。不過有點可肯定的是,香港上市的REITS之波幅很多時都比債基高,而直債有到期保本的「免死金牌」,如發行人選對了風險基本受限。

 

講返讀者資產分配應點做? 首先無樓係手的風險讀者受不了,縱有近1000萬現金亦受不了。不少來文本BLOG的讀者月收入在十萬之上,筆者仍作不要放棄自住樓的建議。900萬可投100萬入手劏房,此投資對讀者而言是較適宜。因為佢自僱應有更多時間去做好租務管理。基本上450萬樓,收20K-23K/月租已屬平常。但報稱自住既樓一旦被銀行發現又點處理? 這些讀者梗係要問朋友參考定啦。那套房月供350/259*10000 ~ 13500。每月可在此產出約9000正現金流。產出率大致 9000*12 / 100萬+裝修 = 9%

 

另外320萬可入手直債兩條,計及有槓桿的渣打或東亞應可達6-8%年息,320萬收25萬年息,每月攤有20K。若要更好回報,要學懂怎分析債市訊息然後等。「等」都係一個技巧。

 

另可用100萬資金做債基再疊增,不妨可抽當中10萬做COVER,沖銷市況下跌之風險。畢竟大市已上移了,做好COVER亦重要。

 

900萬當中淨低900-320-100-100 = 380萬,可以乜都唔做係度等。既然佢咁想「大刀闊斧」又話要「盡用」更提及是「迫切」,對於此等學生的寄語最好是等。有錢人、心急的人,都好應學好等待。「私募基金」亦請先花時攪清。

 

當然首部份有關將軍澳樓賣出之提議,是認同的。畢竟賣樓所得>10年儲蓄,那應該賣。但絕不表示賣後不買回。能完全放棄樓房投資的人,資金絕對10倍於筆者之上。








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