點樣調配物業? 可以逹到退休有兩層樓

諗樣兄你好希望有幸得到諗樣兄指點,感激感激! 

我今年都是34年歲,月薪HK$37K, 母親已退休同住以前買落既公屋未補地價無負債,  每月儲緊15K 投資買股票,現時手上流動資金加投資中的金額有HK$50萬左右 
另外2012年年頭九龍灣買入低層190萬單位欠樓按1.76M,現樓價2.6M,每月還樓按6.3K,分30年還,月供$6700 現租予友人暫住收$8000. 
準備明年結婚,結婚既花費簡單為主,已準備100k, 一年後生小朋友,老公月入23K, 無負債,  流動資金只有HK$25萬左右。 

 

有感而家樓價咁高,我想等SSD即是2014年沽左九龍灣物業買諗樣兄之前講過的澳元債券收息,是否明智? 

想問下我同媽媽同住既公屋打算結婚後會一起住佢已經退休亦無保險同儲蓄,零收入,靠我同哥供養。 

 

現正為住屋問題煩惱中請諗樣幫手現在點樣調配物業可以逹到有2層樓作退休而傷腦筋中。敬請諗樣兄賜教,指點一下,謝謝你!!

答案

留意結婚花費100K,一年後生小朋友、夫婦和媽媽一起住會否有變而影響你的計劃。始終人世事事亙動,萬勿因主觀意念而令自己失預算。先計算借貸力: (37000+23000)/10000*50%*2.59=7.77mil。現已用了1.76mil借貸,剩餘可借6mil。基於旺市不好持貨超一半,合符上原則就不能再借超過7.77/2-1.76=2.12mil。由於讀者可和先生搬到母親家中同住,在居住開支大減下,其實很有彈藥再添置多幢小樓房,完成退休逹到有2層樓之目標。要成就此舉一點也不用傷腦筋。

 

 

九龍灣低層樓現升到2.6mil,比起區內其他樓房也是偏低價錢,如本身不是對此樓之升值能力及質素有懷疑,根本不用沽售此房。惟次等之樓房在大跌市會受強度之價降幅,所以都要先走為妙! 萬一年內出現恐怖襲擊或更驚人之事宜,萬勿因5%SSD而錯失走貨之良機。現在市現未見有壞消息,就當政府已推不少政策都是令樓價波幅收窄,見不到有大力推低樓市之情況出現。

 

 

 

如沽售單位,不妨再九成上會及邀請朋友居住,盡用借貸力。有間樓係手始終可自住可收租,令自己同2層樓之夢想不會差太遠。你可以伺機把樓售出,但不要等待太久才買回這一層,因你的子彈還是有的! 所以在此兩年完成換樓,婚後再等市低買多一間,退休擁有三層樓之二已完成。

 

 

把九龍灣物業套現後之金錢,確是可考慮放入債券基金,應有一百萬元,收回五千元利息是有機的! 亦可將部份趁現在低位買入澳元。當然澳元是有再下跌之可能,現在連1.01兌美金之關位都未破,更何談1算呢? 各國正用減息去罰手持現金之人仕,手持現金等待黑天鵝事件出現,一鋪賺回之機會成本大增! 當大家忘記現金為王的時候,可能黑天鵝才會現身。










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