應否套現? 比較回報之方法

諗樣兄，看過你的blog 實在獲益良多。我們現在很煩惱，希望得到高人你指點。

 

小女考到心儀的中西區幼稚園，我們將要由自置葵涌物業搬往西半山，但要租樓，因為西半山樓價太貴了。资料如下：葵涌自置物業，3房，建築900尺，實用660尺，樓齡5年，2010年尾買入價3.87 mil,借按保9成按，hibor plan,  H+0.7%. 現已升值至600mil.  每月供款$13,000, 約$3,000是利息，尚欠銀行樓價85%。由於西半山物業太貴（三房約1,000萬），相信只能租，相同面積約需租金$26,000.  本人月薪約$50,000, 先生月薪約$35,000, 每月家庭支出約$40,000. 現手持現金加股票約70萬. 
我們打算把葵涌物業出租，向原做按揭的銀行查詢，他們表示如我們要出租，根據金管局規定要還買入價5成款項才可出租，即約需1.36 mil (3.87 mil / 2 – 0.58 mil 已供款項)。由於我們沒有這麼多現金，現打算轉按至另一銀行，他們可以借出物業現在估值的五成，即3 mil，但利息為 p-3.1%= 2.15%，分20年還，每期還$15,400, $5,400是利息。如此我們只需補28萬便可將物業出租，但利息開支大為增加。

 問題：

1.    請問我們轉按是否唯一可出租物業的途徑?

2.    有沒有其他方法可租出原來物業? 如我們只還款給原來銀行，令借款額少於7成，消除按保的限制，可以嗎？ (即我再還多買入價15% = 3.87 mil x 0.15 = 0.58 mil)

3.   把樓賣掉會否更好? 但我沒有把握在現時市況有人會以600萬接貨, 我亦想留下自置物業作對沖。

4.   你又會否建議我們買西半山物業，或港島區其他物業?

5.   如我選擇轉按，我似乎是套現了錢出來. 即原本需要比58萬現金，現在只28萬，那多出來的30萬是否應作投資增值以盡量追回多出的利息支出?

6.   以我現在的財政狀況，還有什麼方法可以令金錢增值？以往一向只是把每月所剩作現金儲蓄及買股票，但似乎沒有穏定回報。

7.  我想買債券基金，有否好介紹？我曾問恒生，他們介紹一款聯博美元收益基金，說有4%回報，但我見portfolio 內只有30%是美國國債，其他是公司債及新興國家債券，風險高嗎? 另銀行說如以澳元買入上述基金，回報可高達9-11%，可信嗎? 不好意思，一向只有買股票經驗，對理財沒有太多認識，從你的blog已學了很多有用知識。但現在問題太多及太複雜，實在很煩惱，希望得到你的指引。感激不盡。中產媽媽上

答案

多謝讀者千字來文，近日筆者admin事務繁忙，希望本篇是精而準的為你一併解答。未有回應之地方其實細心用homebloggerhk的search function，不難發現。

 

 由於現居仲爭銀行錢，為要符合金管法規，投資(出租)物業不能借出多於估價(或成交價)之五成，除了令借貸比率降低至合規之比率，暫想不到其他合法的情況告知你。

當然有人會降低借貸額至七成就租出，因借七成只由銀行確保你一切合規，為求生意只要你準時還錢很少會由借方告發你。

一旦借至七成之上就大部份由香港按揭證券公司擔保，此機構不是以盈利為主。更有小組去查核違規情況。

 

為求小朋友入讀心儀學校要付出難免。如轉按及減至七成(要報自住)，可以套現。

再用套得之資金收息去支付多交之利息，有數可計。留意你可借的金額是現價之七成，即6.0mil*70%=4.20mil。

你可套得是4.2mil-(3.87mil*90%-0.58mil)=1.3mil。但由於你借至4.2mil，每月還款增至$16378，每月利息$8400。上述計法用30年之期作攤還，比起你現用20年，更符合homebloggerhk提倡用時間貶去債務之做法。在交流會再談及此原理。

由於借多了而年利率升至2.4%，利息部份支出由$5400升至$8400。

 

 下部份當然是用套出之1.3mil收息，在量度債券基金風險，用2008年單年跌幅，及當年最大跌幅作比較是其一可行方法。

香港人可能已把2008年之金融風暴忘記，當時不少公司債價格直插三成。還看一系列當時就有的債券基金，風險低的全年「只」跌10%左右，高的可跌30%，此乃當中風險還請緊記。

亦有基金在2008年全年只跌2%左右，請自行細心比較。以上只比較2008年年頭及年尾之價格，細心再想其實低位在2008年10月，如用低位和年頭相比跌幅會再大些少。當年年尾全球股市反彈，至2009年3月才現下一低位。

 

 

至於賣物業不建議，除非你好肯定個市一定跌，仲要跌起碼15%。

因為如惡策不除，現置業成本升至樓價近10%。

另外你想買入西半山物業，如買入都要盡耗購買力，除非你好肯定個市一定升，咁你就去買入。所以現時讀者情況暫不買不賣，套了現金在手人工亦算是比下有餘，多參與小朋友成長更佳。

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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