我也有一些財務上的問題想問，希望有空時答覆，不勝感激。
本人信貸記錄不良, 但仍想不久將來(跌市時)買入2個香港住宅單位收租，現基本沒有流動資產 (只有股票蟹貨約20萬), 家庭每月可儲4萬。我想8年內退休，大致想退休前有2間可以有正租金收入的香港住宅單位 或約1000萬 (因1000萬的5%年回報，以支持現時的生活費。)
本人有車位，想知是否應賣出? 請問在blog中那裡可找到你對車位的評論?為何車位不是好資產?
以現時情況，是否妙想天開? 有什麼方法做到? 希望與理想距離亦不太遠。謝
(煩惱人) 上
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市值 |
尚欠供款 |
每月供款 |
淨租金收入 |
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自住物業 |
6 M |
2.5M (H+0.7,餘18年) |
Hk$13000 |
自住 |
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車位 |
0.55 M |
FP |
—- |
$2000 |
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工廈 |
2.7 M |
1.2M |
租金大致夠供款及雜費，只須補貼物業稅 |
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大陸物業 |
RMB 1.8 M |
FP |
—- |
RMB 3700 |
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大陸物業 |
RMB 0.9 M |
0.6 M |
Hk$4200 |
新樓,暫未有租金收入 |
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其他債務 |
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0.24 M |
Hk$21000 (至2013年11月還清 |
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加按 |
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0.3 M |
2200 (2.6%,餘13年) |
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答案
既然讀者用千萬作目標，先計個人淨資產(net assets): (6-2.5)mil+0.55mil+(2.7-1.2)mil+1.8mil*1.25+(0.9-0.6)mil*1.25-0.24mil-0.3mil=3.5mil+0.55mil+1.5mil+2.25mil+0.38mil-0.24mil-0.3mil=HK$7.64mil
完成讀者千萬財產之目標，看來不是妙想天開。
不良之信貸記錄、正面信貸資料庫會保留一段時間，多年後會自行銷毀。但個人在某銀行的「唔還錢」、「破產」記錄則是成世也擦不掉。假如某人嚴重至破產，在四年內未解除破產令實在「咩都唔使諗」，當有法庭指令，某君可向銀行出示有關證明，可關掉你「破產status」。惟低息樓按仍是難搞，高息信用卡則不難申請。有一現象是，破案人仕重獲佢破後第一張信用卡，那一刻是十分感動的! 一般珍惜手上信用卡之人仕，都是曾遇難之輩。所以大家都係有借有還，為自己保有良好借貸力。
讀者在香港沒有投資住宅項目，只有自住物業。該物業淨值已為現資產的一半，由於信貸記錄不良，相信生意人亦沒有固定出糧記錄，現時需要做就是多點準備，為下次借錢時易令銀行打開方便之門。
大陸物業很難將其租約作為租金收入證明，如供滿的一幢不具備很大升值潛力，不如先沽而放在內地收4%年息，又可享受人值升值。內地投資環境始終不佳，貨幣亦不流通，就當你沽樓收回RMB1.8mil，想帶回香港有點難度，要找間拍開的錢莊才可快捷運回香港。留一間樓在內地，話唔定第時退休用得著。至於車位，在blog中其實有提及，是有地鐵又住有錢人的地方為最佳，次之為冇地鐵又住有錢人的地方為次。車位大潮在上年已現，除非你現時持有件好貨，否則價好即售。
將手頭上自住樓加按，應可再按出(6mil*70%-2.5mil)=1.7mil，加上讀者每年自己可儲48萬，過多三年，如上即可儲多約1.5mil，到時再買入一間5mil的樓房，問銀行借一百幾十萬應冇問題。但借九成或去得盡的方案，先不要假設。做好呢步再等時候一過，根本到退休之年達千萬家財難度不大。難的反而是如何利用千萬資產為自己全天侯製造入息。當然現在是一步步向前進，準備好現金，努力做點儲蓄，等侯機會，是有樓人仕，再輸不起的人仕現在應做的!