一些常問及重要的買樓問題

April 9

諗兄您好, 近月無意間拜讀了您的網誌, 對地產與人生計劃的知識得益不少!  本人現為今年正式踏入三十歲, 己婚, 有一個六個月的孩子, 剛在過去三月用了3.8m 聯名買了粉嶺的新樓盤(不明而喻吧! HAHA) 是次入巿, 做了九成按揭, 也是第一次做業主!

 

由於小弟是外行人, 希望諗兄能比小弟一d意見

 

1.入巿雖為自住, 也明白是火棒價, 但也難免想到未來潛力, 未知諗兄點睇粉嶺聯和虛這個位置的發展與升值前景?

 

2.好想了解下, 各前輩們如何利一層樓購買第二層樓, 收租(實踐退休三層樓), 買第二層樓有什麼限制?

 

3.本人是公務員.現在收入3萬,  太太收入1.3 萬, 合共4.3萬, (扣除必要供養兩父母各5千,供樓的1.4萬, 再扣除約9000元用作日常洗費, 餘下一萬元未知如何使用能更洽當?

 

由於被頂薪5萬給引著(這個要十多年後吧) 我也不考慮轉工, 故每年餘錢應該能儲更多的!
眼看很多同學, 真的三十而立, 收入高又懂理財!　自問平庸,現在又有孩子, 希望勤力多學一點, 早點為退休三層樓打算!!

 

April 10

諗兄, 補多兩項問題 及一項資料

本人雖叫作公務員, 但沒有HOUSING ALLOWANCE 的~~>0<!!
另也曾拜讀您的文章
如果我而家有一層樓係手，我會點做?
當中講到如果層樓現值4M, 可借2M, 但還在升值價1.6M, 實際可使用0.4M
(我想知咁是否借貸重新計過, 欠銀行2M? 再以新的息口供款?)

另步驟四: 間樓聯名變單名
把最名變作單名後(賣給太太), 雖低過四百萬. 印花稅減至一百元, 但有閞供款的問題如何處理?
(註: 現在供樓是由我們聯名的戶口過數, 但轉名以後是否可以維持? (或我每月過數給她個人戶口?) 而且太太收入只得萬三, 我則為三萬, 是否又是另一問題?)

 

April 18

P.S.

剛留意到諗樣兄的”旺巿只用一半購買力” ,
我的情況, 購買的樓價己經超越一半能力(43000*50%/2/10000*2.59)=2.78mil

我卻用多了一百萬在旺巿買樓, 期待諗兄指點如何部署才可扭轉局面?

 

答案

粉嶺是純住宅區，較少區外人流到訪，升值受到限制。當然始終是羅湖關口就近的一個城市，加上過去價值嚴重低估，更因區內指標(如花都廣場)都是以二房及細三房為主，在近年細價樓追升潮下，比大市跑贏。惟上述因素是短線的，亦會因政策改變而逆轉。

 

 

較長的影響因素，多要留意社區改善。考慮粉嶺不能不考慮新界北之發展因素，更要留意四叔捐地一事與政府之亙動。當中最矚目是古洞北之開發及洪水橋口岸如何落實。北環線建成令粉嶺到元朗屯門一帶的通勤時間大大改善，是改善因素。惟洪水橋發展起來定會分薄羅湖之過關人流，在新界西返工的人亦不見得有什麼原因要搬到粉嶺居住，所以粉嶺是一個兩頭唔到岸之各色，加洲花園、一眾明星獨立屋群亦不會帶動該區人流，最尾只得做一個特色欠奉之住宅城市，未能突圍而出。

 

 

至於買第一層樓又點再購買第二層樓，在blog中已有提及了，如真的想真人解說，可send email參加交流會，會再和你安排。買第二層樓的限制為投資物業不能九成上會，只借估價一半，令首期大增。另外要付double從價印花稅，計埋都十幾廿萬。至於公務員，不知道虛報出租物業為自住樓對你有何大影響了。

 

 

在你4月18日的留言知道，你已發現購買力已用過半了，對你的影響為失去跌市再溝貨的機會。當然錢紙多唔洗借，幾時都可以買貨。你買樓房如升值，再將錢加按出來點計息? 一般銀行職員會建議你全筆再做，用新利息計算的。一來銀行用新息計收貴點、二來借貸金額大了又可「跑多點數」。不過你可以試新借部份用現息計，舊有部份原封不動，當做二單借貸計算，這亦是第一場交流會有廣泛討論了的地方，可行但一般小型銀行或中資行較願做，看你的樓硫押在何bank了。

 

 

至於你最後問的問題是供樓是由聯名戶口過數，聯轉單名後可否以維持? 是可以的，不過箇中過程不是想像中那樣簡單。因當你的樓房轉了單名，你的按揭要重新再做，做好後再要將扣錢指示落入聯名，才可維持聯名過數。由於2月22日政府將100萬下業權轉讓的印花稅調至1.5%，所以你要轉名的成本不是100元了。可能是你參閱的網站未update，在此補充一下。你問的問題非常好，相信是本blog讀者的熱門QUESTION，在此貼文一則當FAQ為大家補充一下，十分有益處。

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330