45歲穩袋三間樓之策

Lum Sir

本人打工仔一名,勤儉省吃,但怕公司不景,無工作。為將來,請以閣下投資思維指點迷津:

 

本人42月入31K, 太太(家庭主婦)+7歲兒子,有物業如下:

 

屯門細3房,西鐵站旁, 十多年樓,自用供滿,市值 3.5M

 

洪水橋 村屋2(中及頂層), 新樓未住原先想換樓用,未放租,H+0.7%20年,尚欠1.5M, 月供9K 市值應有5.2M

手頭現金0.5M

 

應否加按2M 手頭現金買個屯門2 2.6-2.7M,放租供十多年多一個物業?

 

加按會否不用放棄原有H plan 的借款?壓測會否影響借款?有什麼方法?

 

以閣下投資思維,教小弟好好運用手上物業達致最大現金流收益,謝謝!

小洪

答案

要解答讀者問題,先計其購買力: $(31000/10000*50%*2.59)= 4.0mil。雖然人工不算很高,但相信真的如讀者所說勤儉省吃。太太唔返工加上要養「化骨龍」,都可在42歲供滿一層樓及買多間村屋。這對於很多四十出頭的人來說,如果冇太太夾埋搵錢,要咁快供甩間樓絕非客易。另一個可能是該人沒讀大學,早出社會工作,早結婚早買樓早起跑自然係40歲能行遠些少。

 

有另一個現象,對九十後而又剛投身社會一輩來說是較明顯的,就是中五肥佬被逼出黎做野既同學,到廿六歲,亦即佢同班的中學同學都讀完大學做左野幾年之後,大家在廿六歲的人工都是「讀少d書」的人優勝。你而家成日搭地鐵都聽到「牛高馬大」既阿仔駁阿媽咀,話邊個邊個讀完書出黎做野都係搵萬零蚊,咪同冇讀書一樣? 其實阿仔既observation係對的,亦因此衍生了一堆新的社會經濟現象,包括細價樓急升等等,留待homebloggerhk交流會再談。當然阿媽衰在一早將讀書同搵錢掛了勾,攪到阿仔「有計」駁咀唔溫書返學。係呢個香港,唔靠讀書晉身專才去搵錢是冇問題的,但如年青人唔讀書又唔做野,毒留在家浪費時間,未免浪費青春實在可惜。

 

 

讀者打算加按2M 多再補上手頭現金買入屯門兩房 約2.6-2.7M放租,是有點違反筆者財務安排上的宗旨。既然還有不少時間才退休,何不比些少息先借後還,利用時間貶去債務呢? 應該套多些少現金在手,再伺機買入下間樓房,完成45歲穩袋三間樓之策。

 

 

淨下問題為套幾多。建議現在旺市只用購買力之一半,現時讀者只有一結欠1.5mil,所以他應再用村屋套多50萬。新套金額可用貴息計,舊有借貸部份可照用靚hibor plan比息。由於借出金額對銀行來說是偏少,可以有銀行不肯作上述安排,要求全新將2.0mil借貸用新plan計息的,看來你要多行幾間銀行,去細bank問一下。

 

 

另一問題為伺機幾耐。由於讀者已有兩間樓係手,本身借貸能力亦不高,請勿在現行旺市強行買入。本身家庭入息只能支持小康生活,如想upgrade必須要捉到其中一個樓市大浪(當然股市都得! 不過本身要有本錢), 才可改變人生。得幾耐要放在樓市走勢課程。

 

其實讀者可以再找一些有借貸能力,又肯擔保自己既人幫手去問銀行借錢,將自住間樓按一半樓價出來,所得金錢放入一系列不同到期日之人幣或港幣債券,債券逐步到期,逐步還清加按按揭。十幾年過後,分別是你有一間樓及「你有一間樓加百幾萬」。










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