大價樓仲會跑贏細價樓?

諗樣兄: 
本人近留意閣下的網頁,當中甚有啟發,因此有以下問題希望解答。 
本人三十有三,未曾置業,暫工作收入穩定約每月$33k並有現金約$800k。近日留意到屯門市中心一開放式單位,約$235萬,有意以七成上會,然後出租製造被動收入。

 
若以七成上會供卅年計,每月供款6400,低於人工25%收租約有7000,扣除管理費剛能抵消供款。 
未知以上操作是否可行,請指教指教,謝謝。 

Gin Don

答案

屯門市中心三房欠缺,呎價在2012年跑贏大市,此事在BLOG中前文已有提及。該區因深圳灣大興引流內地居民到當地消費,人多自然生意好,再吸引人開鋪帶動打工仔搬入住,增加住屋需求。當區原本以小家庭,負擔能力較低的人仕搬入,由70年代青山灣開始,一路興建到本年行將八月入伙的瓏門。當年跟父母搬入區的小孩子現已長大成人,當中不少賺錢能力比父母高幾倍,對改善居住環境殷切。因早年所建單位以一到兩房為主,現在市中心三房缺盤,當地時代廣場的592呎細三房,廿幾年樓齡加上7X%實用,都可以去到四百幾萬。

 

 

留意旺地始終在市中心,一到新屯門廣場,脫出可步行距離呎價即時低下兼落後。另一個熱點當然係瓏門,瓏門你可能諗咪又一個商場? 都係個幾十間鋪頭? 而家香港個個商場都差唔多樣。商場鋪頭確實差不多,由沙田新城市中心到較新既MegaBox都係同樣鋪頭,但客路就有不同。做商場MARKETING,最想就係將個場由地膽場升格做橫跨區場,再由跨區升做國際場。沙田新城市就因為晉身國際場,客路及每人頭消費能力,都比其餘商場高很多。你只消比較遊客消費及當地居民消費,SALES CYCLE長短及金額,已經令人流哂口水。講左咁耐,想講瓏門座落的「咩咩vision」,幾可肯定是一個國際場,附近之新城市、時代及錦華就成為伴襯相輝。

 

 

瓏門有七條天橋向三方伸延,駁位在新墟、時代廣場及大興一帶。新墟是另一亮點。商鋪有可能帶旺,而當地租務需求增加已是不爭事實。有意再行尋寶,可到本文提及地方行一轉,了解一下。至於讀者來信問及買入屯門開放單位好冇? 筆者認為區份是對了,但開放式始終不行。你見出面灣仔開放式都賣成五百幾萬,其一原因是該區有商業活動,服務式住宅需求大,業主買入後租予鬼佬簽張短約大把人要。更有人在北角密密收舊樓,放埋上網開服務住宅生意的,當然觸犯條例,但想說明需求面是有點不同,開放單位對公幹人仕較合適,單身而又貴族又想住冇房的,不是找到很多個。就當你間屋是七百幾呎全打通的大開放單位,想要房可以自己間返,買家都會想省下裝修錢,買入原裝單位有齊房是也。所以奉勸如何你想賣返間樓出去,盡量唔好改間隔。

 

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筆者自己都唔知屯門通常咩人會租開放式單位。先了解客路,方便你日後收租。收租是很重要的,一年十二個月預收到十一個月租已很正常,再少一個月會令你原先預計的回報率大打折扣。

 

 

當然有人問:「細價樓近年乜唔係升得好快? 我做投資梗係買升得快個間啦。」由2010年之後,細價樓升幅由後趕上,但2010年前大價價跑嬴細價,這是不爭的事實。仲要係由大到細,E類最大到A類最少整齊排列。請回上方按LIKE看圖,你同筆者最好是朋友才好參閱未經版權審核之資料。惟由2010年之後,樓市出現「倒掛」現象,「倒掛」一詞曾廣泛應用在解釋美國國債長債與短債利率倒掛,成因為政府政策令一些近乎常恆之經濟現象出現改變。2010年之後點解會咁梗係有得解。至於2010年前點解係咁,其實在昨晚和一班讀者輕鬆上課試堂當中已有講及,原因不外乎從買家消費力、承建商規劃方面入手跟進。在此多謝各位有出席昨天交流會的讀者,你們也有份CONTRIBUTE令整個長達三小時的課堂變得有意義。惟筆者認為連續三個鐘已經是本人極限,再加上各位熱烈的FOLLOW-UP已攪到晚上11點。在未來課程都係一堂90分鐘或兩小時較合適。












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