沒有「居住煩惱」之煩惱(答)

>>按此看問題

相信讀者是公務員,沒有居住之煩惱。本身優勢是煩少一樣,無論在職或退休,都有公營房屋照料。惟人到45歲,可能預視到另一需求,就是退仔儲備只達二百萬,看倌認為此金額是足夠抑或仲差一段距離呢?

 

筆者所見,退休後維持原本七成收入可令你生活質素大致不變。方法有幾個,首先是參加銀行年金計劃,參加者可一筆過或供五到十年,classic版是每月發放定額現金,維持一段時間(10/20年),你可意識到單靠這種計劃是不行的! 因就當金額是每月一萬,20年之後一萬元可以只夠綜援式生活,此形容詞不是想得罪他人,如有更貼切字眼請告知。比classic較advance的,是派出金額隨年升5%,銀行亦唔會計錯數,當10000元起步,所索金額一定唔只兩三百萬。

 

 

筆者較推薦的,是用物業收租頂替沒有糧出的煩惱。由1978-2011年,香港總通賬為435%,高於日本的79.4%(1975-2010),新加坡的77.2%(1981-2012)。其中香港與其他地區差異有大部份是在1998年後造成的,其間有種金屬節節上升,引領香港物價飛漲。而三地樓價升幅依次為714%、79.4%、348%,用樓價減去通賬後的實質升幅,為每年6.56%。可以咁講係,就算係手執間樓住足幾十年,而樓房竟沒有自身折舊因素而跟隨香港整體樓價同步「升空」,你原本放係樓既錢都只比猛於虎的通賬每年跑快6.56%,如果你呢十幾年自身理財成績不比樓價升幅高,試問你除左提早離世外,仲有咩方法去打贏隻「老虎」呢?先講打唔贏既後果唔會即死,而係有可能比仔女離棄、有病無錢醫,落雨執紙皮等慢慢折磨死。

 

 

當然有人提出買隻匯豐放係度幾十年,一樣可以跑贏大市。在數據而言這是正確。1978年恆生指數是500點,升到現時22000點,足足4400%。稍有睇開財經雜誌、惡補平庸財經知識既人仕都知買匯豐再長放係冇咩可以。但筆者提出之理據是屬自身經歷、行內觀察,冇咩科學證據,偏向投資心理學。就是係28蚊用金額4000萬買5號仔既朋友,通常身家至少都有4億。賺大錢既原因不外乎就係佢有錢,仲有1%就屬射幸事件,好彩到唔好彩。另外有個case係客人被逼賺大錢既,就係佢2006年入左間鋪租比人做茶樓,之後佢生cancer病足幾年,咁佢咪有「定力」,hold足5年食盡個升浪囉。回頭望番自己買股票,有幾何係升夠400%都唔放,而等足4400%呢?

 

講返讀者,可設下目標為退休收入$75000*70%=$52500。約手持一千三百萬供滿物業便可達成理想。退休因有公屋入住可再減些少。但此數對45歲仍未有物業係手人仕,要達成目標實很有難度。現在最好利用公務員本身易借錢之優勢,再希望佢老闆係黎緊呢幾年比個樓市低位佢,若非真係好難「反底」。如果一心諗住退休住公屋,靠退休時累夠四五百萬而「食過世」,筆者相信到時你每日過得不比街邊拾荒者好很多,都係有錢唔敢洗,有病排街症,希望仔女唔好再問你要錢而矣。此事不是危言聳聽,上文已提其一因素「超級通賬」,有時間可參閱一下未來香港人口結構變化,自行思考。

 

 

等市低再將資金投放樓市未遲。現在再錯一次,奈何人生苦短、賺錢時間更短,很難再有改正機會。希望市低時監管放寬,不用付五成首期亦可買入物業收租,公務員另一個考慮,是在官方及半官方機構所述事項的真確性及誠信責任。先計劃和太太每人單名買間細size的單位收租吧,一來可分散買入時間,二來在買第二套房時不用繳付雙倍從價印花稅。在此時間,減除月供基金份額,股票投資著量增加,在價格有風險之投資中,以你年紀及情況,基金和股票比例應是掉轉的。當然要睇過你持有什麼基金及股票,才可予合適意見。

 

最後一著可行的,莫非是移民越南?

_____________________________________________

筆者正為五月舉辦交流會作準備。相信最實務是由買樓開始講起了。

當然會吸取此課堂之經驗,將來會試辦其他大家感與趣的課程。

由於是首辦所以課程長度只為兩講,收費亦因此調整了。但筆者保證內容是不會少掉的!

課題: 買樓心得交流課程

2013年5月7日及14日(星期二)

晚上7.30-9.00

尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓

費用: 港幣$120

*有讀者問,特此說明是只用$120,就上哂兩堂了。全課程共兩堂

有意請電郵

[email protected]

詳情

http://www.homebloggerhk.com/?p=7194

2 Responses to 沒有「居住煩惱」之煩惱(答)

  1. MRS. WU says:

    諗樣兄你好!拜讀閣下文章多時,獲益良多,而誠請諗兄指導。
    承蒙賜教,不勝感激。

    本人52歲月入22K,太太51歲月入30K。供養兩個子女,已大學畢業。一個工作,一個進修。

    現有2個住宅物業如下:
    出租物業1 ,2010年買入 (本人和太太持有):
    按揭額:1.4M
    尚欠銀行 : 1.1M
    市值:4.6M
    供款年期:12年
    月供:$11,000
    月租金收入$12,500

    物業2 (本人和太太持有):
    自住, 居屋,沒有按揭 ,市值:2.5M

    因家庭開支關係,要供保險 ,積蓄不多,現只持股票市價約50萬,現金不多, 扣除所有支出每月可儲蓄5 K.

    現希望諗兄指引前路:
    1. 是否應該沽走一間出租物業,多留現金,待價低再出擊? 或套樓後, 分段購入閣下介紹的收息基金?

    2. 或保留現有物業,因買賣頻繁不但手續費高且可能要被繳利得稅。然後以樓養樓?

    3.或以保留現有出租物業作退休用?

    4. 有更佳的建議嗎?

    謝謝,迷途心急人上
    2013.04.16


本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室