不要誤失收割之時,眼白白看錢流走(答)

>>>按此看問題

此文主要為判定你是應現在收割還是「坐一坐」。

 

筆者其實唔係幾明「四方檯格局」係咩? 真係有用心上網翻查亦得不到解說。估計是格食格,角困角,不能動身之意思吧。讀者和妻子與父母同住,更在早前用40年按揭將物業三供款拉長,當中所付之耐心及部署捎抵佢三十出頭持有三間樓。唯物業一和二都是近期買入,水位每間約有百餘萬,係現時市況九成業主大賺下,不算得多。現擔心萬一樓市退潮而趕緊快把泳褲抽起,實為合理處理方法。

 

由於太太屬不穩定工作,筆者假設太太「自給自足」,即物業三由太太單名持有,而太太借貸力亦在支持該40年按揭中用盡。現時讀者35k月入持有兩收租物業,一個有簽租約(物業二)而另一物業沒有。此實在是假設,因為在網上溝通是單向的,要再和讀者詳談才能解決更多問題。如物業二真係未有租約,建議讀者「補水」,將借貸比率降至樓價五成再轉按,在申請時向銀行表明是出租用途,成功轉按後可將物業二租金收入納入為收入一部份。

 

物業二市值3.25mil,補水為2.34-(3.25*50%)mil=71萬。賣走物業一,可套現1.35mil,當中套回資金一半就夠補水。建議賣樓之原因,為讀者一人持有兩個物業,35k月薪之借貸力為35000*50%/10000*2.59=4.53mil。就當計埋租金收入,即物業二原本就報有出租用途,都只是盡計(35000+8000)*50%/10000*2.59=5.56mil,都比自己單名持有的物業一加二(即4.5+3.25=7.75)為少。讀者是正確地利用了槓桿,再加上睇準了2008-2013的樓市升浪,五年和太太累有千萬市值物業。唯市值和家庭月入(少於60k)極不相配。市旺時絕對係爽,完全展示出投資樓市加上槓桿的極大優勢,唯市跌只要20%就令人心感不安,35%左右就打回原形,由贏變輸只會令人心感不安。打亂下一次入市之部署。人確實是習慣直線思考動物,贏在第一次,第二之入市時都較有信心,一開始就輸,成日都以為下次買又係輸。所以實力易見底者,見好就收吧!

 

建議沽走物業一,再唔係叫朋友住入物業二,留住好租客,都唔好誤失收割之時,眼白白看錢流走。

 

就當沽走物業一,亦將物業二的租金納入借貸力計算,兩間樓「持貨」7.85mil,其實都大過自己最盡借貸力了,即5.56mil。所以減磅是應該,套出現金可放於收息基金,千祈唔好因要比利得稅而不獲利。建議收息基金之原因,是因為其沒有鎖定年期,及讀者本身後生,實有需要等多一個浪,市低出擊。如果是近退休之輩,可能沒價格風險及有鎖定年期的債券為佳。當然收息另有好選擇,沛富基金是一個ETF,投資亞洲區債券,唯近日南韓局勢不穩富有影響。當然等你賣出樓後,已是另一番景象了。請先套樓,投資物品可以日後再談。

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筆者(諗樣)正為五月舉辦交流會作準備。相信最實務是由買樓開始講起了。

當然會吸取此課堂之經驗,將來會試辦其他大家感與趣的課程。

由於是首辦所以課程長度只為兩講,收費亦因此調整了。但筆者保證內容是不會少掉的!

課題: 買樓心得交流課程

2013年5月7日及14日(星期二)

晚上7.30-9.00

尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓

費用: 港幣$120

*有讀者問,特此說明是只用$120,就上哂兩堂了。全課程共兩堂

有意請電郵,不一定能全部人數成功留位,但結果如何都會收到電郵通知

如你在寄出後數天仍未有回覆,煩請你再send一次,我會在有新班時會先行知會已來郵的讀者

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