諗Sir你好，本人是LY3902及DV4110學生，上了諗Sir的堂真是獲益良多，現在有些問題想請教諗Sir？
本人35歲，專業人士，月入約91k，人工會每年加，已於2014年單名九成上會以3.58M買入東九龍地鐵上蓋小型屋苑（屋苑有兩座大廈，樓齡38年，離地鐵1-2分鐘，實用526呎，現值5M），現在轉按至六成，欠3M，25年按揭，H+1.3%，月供約12k，管理費0.6k，擬作收租用途，收14-15k
本人未婚妻，29歲，文員，月入約11k，於今年（2017）以4.05M單名購入九龍灣小型屋苑作婚後自住（屋苑有三座大廈，樓齡40年，離地鐵3-5分鐘，實用391呎），由本人作擔保盡借3.6M上會，30年按揭，H+1.3%，月供約13k，管理費0.7k
本人每月可儲蓄約40k，流動資金約200k；而未婚妻則可月儲約7k，流動資金約50k。
問題如下：
1）在買樓001中諗Sir不太建議買樓齡過40的住宅，奈何我們現在的兩個物業都差不多40，是否買錯了？要換馬嗎？
2）如果將來需要住3房單位，應否用兩細換一大？還是以租養租？
3）另外有什麼方法可以增加現金流？買債基嗎？還是保險方案？
窮中產學生上
answer:
本案讀者今時現金偏少，儲蓄率是可以的，由於人工近十萬，預計日後行「儲樓型」理財策略為上。另基於太太收入偏少，拉上補下家庭收入重回中等水平，在產出不俗的被動收入前不宜大洗。
40年樓齡單位唔好買，下手接貨業主做唔足30年按揭，影響出價。但，建議讀者賣走地鐵上蓋的近40年物業，而投入於另一類40年物業之「懷抱」。理念是用舊樓搞套房以滿足將來想住三房的目標。以讀者月入十萬之原素，年近四十而屈就係500萬市值既樓，明白今日唔換都會很快想換環境。既原係咁，計計下面條數:
譽港灣 992呎入手1500萬，租$33000
如購買，首期600萬，印花稅56萬(假設是無樓人仕購買。如有樓再買，印花稅225萬)
月供約33K
如買一間較大既舊樓再間套房收租，入手價540萬，可以「一開四」或一開「一大四小」，收租約$27000。如懂得找合適間格、找區份、裝修技巧令空間更實用，可以令入手價平一點或掉轉收租多一點。在此先勸告，一些人如公務員搞套房，話唔定份工都無埋。套房租客多看似難打理，其實係仲易打理過將完整一間屋出租。
那540萬樓去到最盡，八成上會，印花稅162,000。
首期約108萬，月供$15K
不妨用錢買間套房，收租作津貼自己反租譽港灣，套房收租27K，只消補貼$6000已夠改善居住環境。當然，間套房都係要供，不過供只消15K，加埋貼個6K，只係用21K已夠租三萬三既樓。更重要是: 印花稅大省幾十萬，而首期亦只要100萬。比起1500萬樓要成600萬首期之天文數字，用套房加補貼去改善環境好多了。
當然可再完善策略，拎60萬出黎行收息101之債基疊增之法，收息年10-12%，一個月收息$5000-6000，咁就讀者連補貼錢都唔使。成個project只要起始金額108萬+60萬=168萬。已經住緊好環境唔錯既1500萬樓。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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加息或減息時如何選取債券
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銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙