盡早置業收租 收入每人各$32,000的個案

本人與丈夫均約30歲,基本月入$64,000(收入每人各$32,000). 另每年花紅共約$100,000支出:– 每月家用平均$19,000.- 07年丈夫名義購入九龍東兩房居屋(綠表)1.3mil與其家人同住,現升值至約3.0mil(綠表); 每月供款$6,000.尚餘900k貸款。

 

– 丈夫另為我爸爸居屋(白表免補地價的擔保人,借貸能力再減$4,000 資產/儲蓄:-10年購入居屋屋苑車位(沒按揭) 340k放租,每月收租$2,000.- 現手頭資金約150k,每月儲蓄約$24,000(連車位收入)[將考慮生育計劃,屆時儲蓄能力可能跌至$20,000一個月]

 

置業考慮:

1.因丈夫堅持不放售居屋,本人希望能儘早置業收租,為將來打算,達至退休前有3層樓的目標。但假設加按車位能獲取200k+150k,可投資選擇有限。未知應否一試考慮先買九龍東區小單位或者新界樓盤。但擔心細價樓入在將來(如)跌市首當其衝。

 

2.亦有考慮置大型屋3房單位(如匯景花園/星河明居)作將來家庭需要之用,但需要額外找借貸作首期。相信買入後首10年會放租。直至樓價跌時補居屋地價房租換住屋環境。 

問題:

1.以上那個方案比較可取?

2.再多儲蓄等候機會入市

先謝謝你幫助解答疑問!!!

答案

 

同樣是受困於居屋不能加按之苦,手上現金十五萬不能作樓宇買賣,加按車位多獲廿萬資金,只能勉強買入兩房收租。如一早買入私樓已可加按自住樓房,輕易獲得首期,但仍要交付兩倍從價印花稅先可買入第二套房。

 

當然居屋不用補地價,仍有吸引之處。但當人們從擁有資產到考慮改善生活,由主要居住需求變成有投資需求,漸會發覺居屋與規劃之人生佈局格格不入。當然家庭月入不過四萬者,筆者仍大力支持先由政府幫忙入住居屋,該群「窮中產」如無政府補助根本苦不堪言。讀者問題,仍由個人借貸能力開始。家庭月入$64000,先不計花紅而作保守預算。一半之份額可作供數之用,即最大借貸力為$64000/10000*50%*2.59=$8.3mil。

 

自住居屋每月供款$6,000而擔保再用$4000,即可用作買樓供按揭之款項又減$10000,那餘下借貸力為$(64000*50%-10000)/10000*2.59=5.7mil。在旺市不持超過總借貸力一半之原則,即要將總入息之一半,再除二(因持貨不超50%),然後再減去現要還之$10000按揭,即(64000*50%*50%-10000)/10000=0.6,即他們如要保留子彈,只可作$6000之供款。在現環境下,當然沒有這供款下買得起之單位,讀者如果覺得想「一樣還一樣」,即買完間樓先全力照顧小朋友,可賣去車位,再買入2.8mil左右之樓房,開始試下收租。但生小朋友不是可預計的,可以先儲彈藥,等小朋友曉行後才考慮買樓收租未遲。因已解決居住需要,在此旺市買樓投資,資金少者可慢慢再黎。

 

至於買入(如匯景花園/星河明居)三房,會一次過用盡所有購買力,就算放售車位都要再補錢才能預夠首期,看似有點勉強。加上三房裝修點都比兩房貴,要再留點錢先可實行。希望你們的小朋友盡快出去,到小朋友要上幼稚園之時,話唔定等到換三房之好時機,一舉將校網之部署策略考慮在內。










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