怎樣部署才可實現三層樓在手的夢?

你好,很喜歡看這個blog,獲益良多,亦想多多指教。

現況:上年,以外子單名買入了一個沙田三房,買入價$580萬,6成mortgage,30年期,息口現為2.15%,月供大約$14,000。手上流動資金有$140萬。薪金方面,外子(43歲)$83,000,本人(40歲)$26,000。育有兩名小孩。

想請教你,我們如何好好利用手上的$140萬資金,錢搵錢的既可安排小孩10年後出國讀大學,又可安享退休生活?預計10年後兩個讀大學的費用一共至少要$480萬,等於一個中型單位!如想又有樓收租安享晚年,加埋要有三層樓在手,如今實現了1/3,怎樣部署才可實現2/3的夢?

考慮中:

1.  以自己單名買入$300萬的細單位,借9成,放租。但,哪兒現時還有$300萬的細單位?是否該等樓市下調先買?但只怕只會繼續升?

2. 以外子單名再買入$300萬的細單位,借7成,又放租。但買第二個單位是否借貸會很難?

3. 買債券是否一個更好的投資方案?有什麼建議?對於完全不認識債券的我們,用什麼途徑最安全?經銀行?

如蒙回覆,十萬個感激。

答案

目標: 10年後擁有4.00mil資金

 

如每月可將收入之21%即$21600儲起,加上本金1.4mil就算無回報都可在10年後儲足4.0mil。如稍作投資,每年4%年回報可令月儲金額降至$13000。當然讀者的如意算盤,是不作任何儲蓄,那由1.4mil用10年增長至4.0mil,年回報需要11%。

 

先將1.40mil拆開兩半,筆者經驗強調的是資產分配,良好分配令你回報在可預期之內,孤注一擲結果只會零和一百,看你自己是否承受得起,或幻想自己成日係電視劇主角如丁蟹者適用。買債券對於某些投資目標是一個好的投資方案,對另一些目標如醫療儲備,結婚儲錢則不是好方案,除非你搵到個可等你十年八載的好伴侶吧!

 

拆出約一半0.78mil,確是可以放入債券,只要有找來6%年回報的,有十年後已收回1.4mil,封實蝕本門了。剩餘0.62mil,要買樓買股才有望發大至(4.0-1.4)=2.6mil,年回報需要16%。如將全數買哂股票,唔係唔得,不過長年期計每年16%要資深trader才有望觸及。當然有讀者60%回報一年都試過啦,但又能否持之以恆,每年皆是呢? 所以我們確要一些槓桿,令回報之要求可降低。

 

其實世界是有回報,將三十萬投入而年回報十五萬的! 咩話?? 即係每年50%回報!? 當然有,咪就係買樓收租。但係有一條件,就是買入價必然要低於他日賣出價,此回報方可成立。還有,首年租金之一半要用作買樓洗費如印花稅、經紀傭及差餉等等。講到呢度可能你即時變絕望,心諗試問香港而家買間樓,有咩可能唔「摸頂」?摸頂答你唔到,但讀者再等多五年無理由再等唔到下一個循環低位。等市跌而政府政策放寬,再係呢幾年物色個成日租樓既朋友,他日年收十餘萬租金,不是無可能的事。

 

但有一點肯定是,你今天在報見到劏房大王收幾錢幾錢租,咩咩人又執到個筍盤大賺幾百萬,肯定不是用一天努力而做成的。當中人脈與所需經驗及快速反應,是多年努力累積而成,有空再在交流會上和大家一談。

 

債券買賣確實煩,銀行食水深,我要再整理一下才能較易告知。至於你單名買入單位、九成上會後出租在現時是不准許的,加上價格不就,可以長等一下。以外子買入第二單位用七成上會是可能的,如無其餘負債,工資顯然足夠。但出租一旦被銀行發現,亦會被隨時call-loan,第二間房仍可報買入予家人自住,所以七成上會有可能。如報出租投資用途,現行規條下只借五成。剩下些少資金,在現時人人縮手之股市不難發現良好買入時機。時間有限、只能講到個大概,請續留意homeblogger。

 












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