調配物業作全職媽媽(答)

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綜觀策略是正確的,即減持及套現收息。你在樓房升值所得,遠超過你打工所賺。客觀而言,如樓房所賺金錢超過你打工十年所儲得,即$19000*120=2.28mil,你便有誘因沽樓或加按。惟筆者對荃灣西物業的按揭安排上有疑問,為什麼聯名物業作抵押,兩名業主一位是借款人一位是擔保人呢? 理應兩位都是借款人才對。如有更新做法而特別原因有此安排,還請指正。

 

 

首先你從荃灣西聯名物業、及西九龍和母親聯同持有之物業除名,對你最大幫助是把港島南物業換出及再買入時不用繳交雙倍從價印花稅。除名不是就咁除去,要經律師樓及支持樓價一半成交金額之印花稅,我相信兩間同時除名加起來都要約七萬元。聯名轉單名都是一種業權轉讓,房產及股票都要因此支付印花稅,但因近排太多新例,在法律界之專業朋友請在此給點意見。另外西九舊樓由母親一人持有,相信為方便遺產安排他日會轉回聯名,用「長命契」持有,到時又多一次攪作。

 

 

將荃灣西轉做單名作用只為先生成全太太他日買第二套房(那時即夫婦並擁有三間房)時可報自住。先生人工$18000,用盡可供每月$18000*50%=$9000之按揭。又再用2.59之法則,即盡借為2.59*0.9=2.33mil,減去現有久下金額1.45mil即可套現88萬。當然先生本身可能有些微借貸,影響套現金額。港島南建議趁高套現,但買入置富不是最好選擇,相信因經紀只能熟悉一方盤源而介紹範圍收窄在香港仔及薄扶林區。其實香港區樓價已不斷比九龍新界落後,而薄扶林土地改變用途還是在商談中,到整區變天不是十年內的事,雖然居屋質素頗高,租客亦好,但不見得在未來會跑贏大市。用香港仔中心為例,呎價在過往一年跑輸全港中原指數,而新界西用大興花園為例,呎價跑贏全港中原指數多於10%。香港仔中心及大興花園,都是五百至七百呎單位為主,樓齡為香港仔中心約31,大興幾期共約22年。

 

 comparison

再擴展統計屋苑數目,用香港中原指數及新界中原指數比,仍然是新界於2012年跑贏。

 

 

應賣走港島南單位,套現3.9mil。在元朗一帶買入價值4.0mil的單位,最好係近西鐵站之兩房,樓齡較新,單位一踏入30年價值便會下跌,因用作抵押之能力隨之降低。知你剛續了一年租約,但都可在港鐵通車前完成死約部份,可在那時部署在通車前售出單位,該單位和南區一眾豪宅亦扯不上關係。

 

 

澳元計債券請先收看youtube video,不要買錯。先生轉名,將港島樓賣掉作減磅及剩下1.80mil cash,有能力應再加按父母單位。請你在當全職媽媽前做妥此事。原因是: 就當你自住,你加按一百萬出黎都每月有三千至四千蚊息,再將利息用作五千元左右之按揭供款,十數年之後,你剩落既就係一層樓加一百萬。

 

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筆者正為五月舉辦交流會作準備。相信最實務是由買樓開始講起了。

當然會吸取此課堂之經驗,將來會試辦其他大家感與趣的課程。

由於是首辦所以課程長度只為兩講,收費亦因此調整了。但筆者保證內容是不會少掉的!

課題: 買樓心得交流課程

2013年5月7日及14日(星期二)

晚上7.30-9.00

尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓

費用: 港幣$120

*有讀者問,特此說明是只用$120,就上哂兩堂了。全課程共兩堂

有意請電郵

[email protected]

詳情

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