富貴不是險中求，法例搶錢日日有 #1334

諗sir,

 

您好。小弟是一位80後，同太太正一同拜讀收息101 (DV41) 課程，已join 收息103 (DP30)。

 

聽完您既債基疊增教學之後，想重新調整手上資產組合，希望能得到您的指點！

 

我們現時資產組合如下：

1. 現金  2.3M
2. 股票 1.6M
3. 日本樓2間， 約值5M，有按揭現欠款 2M (東京做,  2.5% 15年 香港 / TU應冇記錄)，由於按揭盡用，現市值 現金回報只有0.63% (打和), 槓桿儲蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金計約8.2%)
4. 深圳樓1間，   約值2.2M （HKD）, 有按揭現欠款 1.3M (HKD, 深圳東亞做，4.2% 24年 (好貴息)，香港 / TU應冇記錄)
5. 私人貸款，   餘額0.5M（2018年11月還完）
6. 日本house一間， 約值2.8M, 有按揭現欠款 1.4M （不算資產)

總資產20.5M，負債8.6M，淨資產11.9M

 

收支如下：

每月工作收入  二人共約 200k

家庭支出＋保險＋稅  約   80k

 

每月可儲：

現金流   90k

日本樓+深圳樓2016年平均 槓桿儲蓄 30k

 

(詳細請參閱attachment)

 

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想法如下：

1. 深圳樓賺價蝕匯，而且升幅已深，現金流亦是負數，打算賣掉套現約90萬 HKD
2. 股票持有好幾年都跑輸通漲，而且股息低，可賣出套現 1.6M
3. 日本樓因未夠5年賣出資本增值稅非常高(30%)，而賬面已平均賺價3成，打算計續持有至2018-19後再作打算
4. 提早還清私人貸款50萬，消除對借貸力既傷害
5. 上述 1+2 套錢+手上現金 – 4還錢 =  4.3M, 可以：

       Plan A. 用一半(~2M) 買入債基再疊值收10厘息，現金流提升至每月110k；

       Plan B. 利用Plan A之上再加家人所持物業加按 (太太有名) 可額外套出最多330萬，供款會比原本多$9200/月，如連同手持現金的一半 (3.3M + 2M = 5.3M) 不疊增買債基，以6.5%回報再扣除供款計每月現金流同樣提升至110k

       Plan C. 利用家人所持物業加按套出的330萬疊增買債基 共約750萬，債基收$40000/月-疊增利息$9375/月-按揭供款多$9200/月＝$21245/月,

                    現金流同樣提升至每月110k，但手持現金提升，同時又擔心負債過高

 

6. 保留一定現金將來買港樓用：

      上述Plan A/B: 約2.3M

      上述Plan C   : 約4.3M

      (Plan B/C下，現金中約2.15M可放mortgage-link account, 收取同按息一樣的利息)

 

*日本house打算繼續持有，因自用，2016年買，且日本樓15年後供滿能帶來每月約$25000現金流，考慮港／日兩地通漲率不一樣，日本旅遊簽証每次有90日，達到財務自由後打算增加每年逗留日本時間 (現時每年只留約1個月)

 

希望諗sir為上述想法（特別是第5項) 提供意見，萬分感激！

 

學生上

answer:

本案讀者的個案很有參考價值，睇佢來文已知日本樓可以賺、大陸樓都有得賺，但股票佢賺唔到。可能你心諗:「佢無技術所以賺唔到錢，但我有!」筆者看法是一個人決心唔買香港樓而盡投日本及大陸，足見該人對投資有堅持、有想法，而係佢月入20萬呢件事證明投資同工作有一共通點: 都是要下苦工學習及堅持的事項。當然有些人已在工作花掉很多時間，那建議買樓投資比股票易。買樓雖然要維修又或者會遇上租霸，不過你仍可去審裁處做手續收番間樓。買股票如遇上供股，基本上小股東任人魚肉。上市條例複雜且長，對一些人最有利的事，就係教你買股票同埋方便你入市，將平民的錢用法例搶到自己手上。

 

順帶一提，讀者都有講大陸樓有賺不過好貴息: 4.2%p.a，亦即話買得大陸樓，等於你唔帶糧草去打仗，只打有把握同埋速戰速決既仗。

 

至於坊間很多買股方法、系統，你見筆者寫文多篇都冇提過，因為真係唔想用，覺得自己唔叻「鬥唔贏」股票市場內其他人。如你是聰明過人或技術超然，那再讀本人文章只會害苦了你，快跟隨其他名師踏上富貴之途。何況富貴真不是筆者理想。工作多年，有感富貴不是險中求，但一旦開始富貴你就有危險。絕大部份搵到錢而能長久保存財富既人，都是多年努力而不是一鋪博得。

 

要解讀者問題，沒有債基的操作心法、亦沒有買股的必勝系統相授。由於讀者對投資有一定認識，故說什麼按揭做法或投資方略對佢而言價值不高，佢自會有法學到。只予兩個意見:

1. 回歸基本步，為什麼買樓? 買樓是為了得到三十年槓桿，這個巴菲特都認為是十分捧的工具。亦即趁後生借好多錢，定期咁還按揭，日後等美國再印錢印令供樓易而資產升，基本上業主穩羸。除非美國有權唔用回收美金，不過由二戰後美國佬就處心積慮令德國戰後債同油價都與美金掛勾，行到呢步無咁容易唔再印落去。正因如此，趁市高去按樓為上算
2. 都是回歸基本步，投資點先賺大錢? 呢個老豆老母都識答: 沙士買淘大! 文雅些少講，就係投資贏錢最緊要趁勢、同埋跌市有實力。一般香港人「樓只一間」而現金「只1-2百萬」，談不上可保留實力等跌買貨，但讀者可以，佢有12個「一百萬」。

 

故筆者意見，是應加按太太有名既樓，放入MORTAGAGE LINK A/C收住2%息等機會。債基則可買2.0MIL，不槓或槓都可。槓盡收20%一年亦可，讀者冒到此等風險。3.3MIL+4.2MIL套回資金有2.0MIL買債基收20%息即40萬一年，1.5MIL放MORTGAGE LINK收2%一年即$30000。淨低4百萬投入渣打直債吧，唔槓桿收約3.5%一年亦即14萬一年息。成舊錢收息約48萬一年，而供樓要$9200/月，即現金流可提升$30K，即達到12萬/月，附合讀者目標。

 

投資亦被投資害，估計讀者就係因為熟投資，所以猛咁想配置現金落投資物，但其實做活期定期配合等待，都是一招極猛招數。就好似野球拳，在金庸群俠傳裡是最後必殺一樣。

 

讀者攪完日本同大陸，最尾都睇中收息101債基(疊增)同香港樓，相信已對他人有一定啟示。至於讀者附上之excel，由於近排真係忙，原諒筆者未有睇，只細閱了問題。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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