定好資產分佈再決定投資工具

諗樣兄你好:
 
本人40歲太太35歲,育有一子4歲,年青時愛炒賣股票,外滙,黃金,已損失以百萬計,想想也心痛。
近年生意更飽受歐美不景,其實大不如前,坦白講,已現今狀況,公司只可維持多五至十年,令本人十分擔心未來日子,
有感樓市見頂,想加按物業二百萬,想你提供意見如何投資
 
財政狀況:
1)    本人月入$30,000-40000,太太月入$22,000
2)    月家庭總開支大約30K
3)    3年多前買入一大型屋苑3房單位作自住,按為H+0.85%現估值6.3M尚欠銀行2.3M年期20年,供樓每月12K另管理費2K. (將現居轉按就要放棄hibor plan,真係令我唔捨得)
4) 物業現估值4.8M-供满(母親自住)
3) 工廈物業現估值3.5M-供满(自用)
5)現有流動資產約40萬。
 
請諗樣兄幫手度一度唔該晒!
 
不惑

ANSWER:

你的個案有點不同,因為你是自己設立公司的,借貸能力較弱。當然做生意有機會賺大錢,最好趁而家公司生意仲係軌道,用公司名義問銀行借錢。此乃利用你作為公司股東之長處,就是利用老闆同銀行批核部之間的資訊不平衡。銀行只係識睇數字,如果你做得盤數靚靚地,客又唔係傾重於幾個,借多一次唔難。

 

係新特首同港人大玩政策市下,工商廈算是一個避風港。買賣少限制但只可借五成。如你執意買住宅,用公司名義借七成上會都唔係唔得。

 

用公司借錢以有限公司較易執行,因公司數目清晰,但銀行有權要東主加上個人擔保先肯借。讀者家庭月入保守計為$30000+22000=$52000,淨餘借貸額是$(52000*50%-12000)/10000*2.59=3.60mil。此3.6mil借貸力,如買工廈你需要將一半借貸力用作加按你現有工廈,另一半就問銀行借,因物業一般只借五成,息口較貴(約3.2%)。但考慮到沒有SSD限制,加上香港還有不少地區的工廈具投資潛力,所以細心搵樓,買入收租都係好選擇。當然如地段很難租出,或鄰居經常發生吵鬧聲響,避之則吉。

 

買住宅可報自住,因你只有一間自住樓。如做七成上會是可報稱第二間樓宇是買入予家庭成員自住的。由於自己攪生意,看來批出九成上會較難。買入後不妨讓比母親自住,再將母親手上樓房租出,此亦為一法。由於租金收入夠支付按揭支出,到退休時又多一間樓係手,相信令你會「定」好多。

 

至於你提及年青時愛炒賣股票,外滙,黃金,已損失以百萬計,其實人是過份自信動物!不少文章曾有提及,如果叫一班學生係考試前估自己有幾多成機會合格,估計百份比往往較實質之結果百分比高。股海淘金實在要付出不少、能在其中賺取一生財富不得不承認技術之外還有點運。

 

昨天有朋友問我,買債券好定係買股票收息好? 我只能告訴她如果我筆錢係想賺價,我會直接買入高風險而有潛質的股票。如果我係想收息,我就買派息為主要任務的債券。想搵一隻股票長期價升而派息又好,就好似你想買部車:「又要房車咁坐得舒服,又要好似電單車咁唔怕塞車,又要好似貨VAN咁裝到下貨,根本註定徒勞無功。」筆者之方法是先側重於定好資產分佈,再衡量投資風險,才為自己找來不同投資工具,優化個人組合回報。每種投資項目都有其好及壞處,夾硬要搵一樣最適合自己的投資品(債券?股票?黃金?外幣?),是不必要及不需要的!










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