沽空樓市(二): 樓價與失業率

 

 [由上圖可見，筆者的excel技巧還需改善吧! 正所謂各有各所長]

很多人試圖將樓市指數化，包括中原施老闆，當然物業估價處都有。之前在專欄仲引起軒然大波，羅耕先生質疑中原城市領先指數的準確性。筆者結論為樓房交易是一個透明度不太高之市場，它沒有股票市場之交易品同質化，更沒有中央交易所作每日結算。成日收到經紀電話，都係講邊屋苑幾樓成交左幾錢云云，但要實証只能靠物業估價處提供滯後樓據，律師交換買賣或不經agent的交易又無顯示，最令人詬病是部份買賣可能是「假」的。

 

但點解仲n咁多人想將樓市升跌用數字表達呢? 一是向好處想，是想令更多人可有效對沖樓市升跌。一旦中原城市指數可像恆生指數咁有代表性，有人便可為城市指數推出期貨，今日買樓者可以沽空城市指數作對沖，令自己往後不受樓價下跌所累大失預算，更可一招了結「負資產」，靠對沖令人唔會再因市跌而被銀行call到破產，家破人亡。看來指數化成事會功德無量，但有否隱含著某些壞處呢?

 

筆者想提出人有習性想將某件繁複事情簡單化、歸納化，從而加快決策過程、減少爭論。但有否想過將一件事簡單化了後，「個件事」唔會再係「個件事」。簡化過程中會否將部份對你重要，而對大部份人不重要的事情由最終結果中剔除呢? 用恆生指數較易明，恆生指數升是否代表你隻股票升呢? 當然唔係。中原城市指數升會否代表你睇中個屋苑過去呢幾個月都價量齊升呢?

 

不少人就用此手法，同你講中原指數升左幾多個%，而佢用心搜尋下搵到個絕世好盤，業主急走貨比幾個月前仲要減5%，計埋平成10%。相信有不少人都聽過這話語，此方案是用一個generalized了的指標，來比對一個單一原體，過程中便可掩蓋單一體中有些與主流偏頗的事情。買家入住後可能先發覺原來該屋苑後山斜坡剛被發出了維修令，而賣家一收到風就係政府未落charge前沽走佢，所以該屋苑在幾個月前已不升反跌，但此事隱藏了在generalized的事情中。

 

上例說明了兩件事，一是新手買賣樓宇，請多想及留意。筆者有諗過使唔使開立初級買樓課程，等呢個世上少些苦主。如果你覺得真係會有人黎聽既請email或blog中留言話比我知，睇下點去安排。第二是社會越進步，「意外」反而更多，其實原因是所謂的科學、將一些原本重要的考慮因素從最后歸納中減除。如你只依所謂報告作規劃，爆獲是必然事。我地政府咪好鐘意用幾百萬成立xxx調查小組為發展區作評估、為災難作總結既? 講到呢度你明白個總結唔只「唔值錢」、直頭係累到你再跌錢。

 

講返轉頭有指數係想為沽空作準備，但成立指數根本是詭異之事，究竟係咪為香港好都好難斷定。筆者參看REITS，恆指，澳幣，地產股，發覺有一個指標比上述四類更能貼近樓市走勢。答案為香港失業率，我試圖歸納，但記緊原因不只以下幾個: 首先失業率同樓市一樣，都屬滯後指標，一般老闆會因發覺生意差後才炒人，一般市民都係儲夠錢先買樓，更要心理上之安心。股票實在太快，樓市行一個浪，股票已浪中有浪，太多雜音令股票(或ETF)與樓價之關連性大大降低。二是樓價升跌與按揭能否批出極有關連，批出一看政府會否大力收緊政策，二看供款人自己人行是否穩定，以上解釋樓價同失業率有強烈關係。三是失業率高企，令更多人跌入政府資助計劃，又同時令政府更有意欲推出資助，多人獲得資助(包括房屋資助)，而該等資助不能用作借貸收入証明之下，樓房需求減少，跌是遲早的事。

 

為此筆者準備了由2003年至2008年的失業率、發覺失業率均能準備預測2003之低位，及2008年的高位。當中數據筆者有意省略，但不是為了混淆視聽。留意失業率到2010年消化海嘯消息後持續在3.2%水平，但樓價不斷攀升。失業率沒有和樓價連上是因失業率已跌至常恆失業率，即跌無可跌，所以此指標亦有限制。但係大家搵到同樓價走勢更吻合之指標前，參考失業率是不錯選擇。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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