窮人、窮中產、中產、有錢人

諗樣兄, 
想請教你一下依家既環境自住樓KEEP住自住好?定放賣套現等遲D換大D好呢?先講少少BACKGROUND.

 

小弟28,月入21K,有層供左3年既自住樓.現值3.3M,當年買入價1.8M,做左95%樓按,30.HIBOR+0.7.依家月供都唔洗1.因為係開放式單位,其實一個人自住都夠.不過諗住搬1房住大D.諗樣兄覺得依家呢個時間,先放賣套晒現金出黎,第時再入市買返1房單位好呀?

 

定係自住樓唔好放呢??等第時再儲D錢買多一層一房自住,依家呢層收租.因為依家政府好多招..令到想買第2層都幾多限制.怕第時買多層都有難度.如果依家賣樓,當扣晒成本同開支雜費,1M入袋.租層10K樓住2(10Kx24=0.24M) 
FOR EXAMPLE 1:2年後個市回返30%,我有現金0.76M1房單位現價4M,30%即係(4Mx0.7=2.8M)2.8M做返7,未計其他費用,都要(2.8mx0.3=0.84M)84做首期 
FOR EXAMPLE 2:2年後個市回返40%,我有現金0.76M1房單位現價4M,40%即係(4Mx0.6=2.4M)2.4M做返7,未計其他費用,都要(2.4mx0.3=0.72M)72做首期 
即係黎緊2年要個市回到4成我先有機會上返車?(希望無計錯)然呢度未計我自己都會再儲蓄同投資收益喇. 
希望諗樣兄比D意見小弟喇~THANKS

 

答案

你好,在你個案而言,原本可為退休買落三層樓完成首兩步。但因開放式單位始終都會跑輸大市,所以應趁市旺將其沽出,另外增7加個人收入亦是重點,本文與你一一解說。

 

 

樓房是投資物,有人買先可支持價格。你現時開放式單位如建築面積有330呎,計埋都賣成一萬蚊一呎。呎價都不是大問題,最大問題係該房只合單身、或未婚而不打算生小朋友,或在港工幹之人仕。當然凡事有例外,請不要在這點多耗。除了客路小之外,已婚人仕購買力相對較強,好容易明白就係,你兩個人走去銀行借錢都借多左啦。

 

因為時下入住「冇房」單位成為潮流,所以市面都有不少一房加廳,而門窗位已預好,可以隨時間多間房之開則設計。如你好想續住開放式請應考慮上述設計,如要放售套現都快手些少。你開頭用極平息HIBOR PLAN供個細單位,只怪我們相逄恨晚。既然現售單位可套現1.0mil,可能已等於你近十年才儲到之人工,不妨套現而博轉高賣低買,改變人生。

 

 

當然此策略是因人而異的,如你人工在幾年內都不會升至三萬或更高水平,只好老實跟你說你好需要呢舊錢,博一鋪黎幫自己「翻身」。在香港已分成幾類人,是窮人、窮中產、中產同有錢人。窮人有福利、有公屋、你趕緊返工佢仲訓緊。中產係筆者之前講過,家庭月入至少月入12萬之人仕、或資產擁有八百萬港元或以上之人仕。點解係呢個數字呢? 因為八百萬等於你唔使做都可以每月穩袋三萬蚊,夠兩公婆慳慳地洗同租樓。更可兼任「看更」,每月儲多萬餘元為將來打算。至於八百萬點樣幫你穩袋月入三萬,只好遲些再談。

 

 

至於月入12萬,代表你應有可能每年儲起六十萬,子女教育支出加上個人洗費,以一般生活來說是有個限度的。當然係餐餐食翅、日日放工又要去shopping減壓又另作別計。幾日前有個case都提及過,有人是月入十萬都唔係點儲到錢!  這都不要緊,最起碼你仲有該水平月入,同埋唔好話比我聽你仲有成街數未找,你起碼「仲有得諗」。往後增加儲蓄份額更可行平均入市方法,為自己往後鋪路。有錢就是為了給自己多個選擇,真正中產不是取決於生活態度,而是他們在生活上有幾多選擇權利。窮中產冇咩好諗,你冇得唔捱,冇得唔睇老細面色,otherwise間樓就供唔完、仔就養唔大。

 

套現一百萬後,極之建議你買入有年期之債券基金,或ETF。有投資物可做到兩年內沽出收費較貴,而往後大幅下降的!  總之千祈咪亂洗,集中精力返工轉工,令收入多至少一倍,多一萬都好。因以你收乒$21000計算,其實你沽出現樓,再做返九成上會,即借3.30mil*90%=2.97mil是不可能的! 你單人總購買力只是$21000*50%/10000=2.59=2.72mil,仲要假設冇卡數冇car loan冇擔保。所以筆者開文都講,如果你間樓係兩房單位,根本唔會建議沽出。至於你買樓不要假設買入一房了,筆者寧願住係元朗、筲箕灣都想買兩房。至於個人目標,相信將example1修改較為合理,就是只用一成首期上會,只付28萬買入一個兩房單位,到時現金還剩(0.76-0.28)=0.48mil。好好咁持有呢48萬,再向第二層樓出發才可










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