諗Sir你好，
最近才有幸看到諗sir 網站，希望諗sir 指點。
背景
今年24歲，大學畢業至今一年半
月入15K，每月儲蓄 (月供藍籌4K / 現金2K ) 6K
得家人支持(家人長居大陸)，名下一居屋自住 (沒有按揭，已補地價，銀行估值3.8M，實用面積380呎，32年樓齡)
另持股票 76K , 債券股票混合基金 190K (6里息)
與女朋友打算27歲結婚，因居住環境問題需要換樓，換至實用面積500呎
女朋友月入13K，每月儲蓄3K
保守假設2年後與女朋友月入38K
計劃 – 先賣後買 (家人保守意見)
沽出該居屋套現約3.8M，買入約6.2M 私樓，作6成按揭避開按揭保險。（利用女友首置名額）
月供30年約13K/月
首期 $2,480,000 / 印花稅 $200,000 / 買賣合約 $2,500 / 樓契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 經紀佣金 $62,000 / 裝修電器 $300,000 / 總共: $3,101,100
剩下約700K 及儲蓄和資產 作結婚/投資用
希望得到諗SIR指點，謝謝。
ANSWER:
曹仁超話「不要讓500呎綁住你的青春」。而筆者看讀者，同樣會因層樓而困死自己。可能你會話:「佢屋企人有層居屋比佢住，問題已解決，仲有咩綁住?」筆者認為佢年少之得，將令金錢在中年有損失。出黎做野一年餘只15k人工唔係問題，但付高成數首期買樓後，人生會否太安逸而失去奮鬥感?
當然不排除讀者日後會成大器，惟一旦將父母樓賣完再換，呢一世都搣唔甩「父母要幫手先買到樓」此名堂。至於讀者提供的鋪排，數字上冇問題，但就只將樓穩陣的買了，沒好用資金將自己產出被動收入。要知讀者之後面對的問題，除了應付月供13k的樓房，更嚴重是發現一個月40-50k收入都完全唔夠用。交下書薄請個工人，一回頭發現剩零蚊，惟有月月光等一號蒞臨。
用股債混合基金收息是個差主意，筆者提過收10-12%的疊增收息方案，絕不運用含股票之投資物。另外想提提，讀者是應進取點做投資，不應太快考慮收息。年少時試多幾項投資方法，自然唔會中年時手痕去亂咁買野。月供籃籌不贊同，筆者見識在股場賺大錢既人，從不月儲股票，又或根本股份是老闆批比佢揸住。換言之，股票是insider之遊戲。又或你將選股當職業看待，都有可能殺出條血路。但如自認無時間又想食買股之方便加高增速去月供，這正中了某些人的圈套。
筆者作法，會將已補價居屋加按至50%得190萬，利用借出黎既錢去收息，用原本可收20%的債基套餐B去減槓至只收15%，既可降低風險亦可令190萬每年產出28.5萬。5年後本連息剛好達201%，換言之將老豆老母的錢DOUBLE了。那就可以五年後將錢還返落間樓，將間樓完整咁交返比老豆，而自己就有首期買樓。再做好一點，只做債基180萬，再將剩餘10萬補一補去沽空美國S&P指數，一破位就機械式入3倍槓桿ETF去沽空，若遇上股債大跌，美國S&P跌30%將會令作對沖的ETF獲利近倍。換言之10萬變19萬。可惜債基要輸錢，根據金融風暴時的情況，債基跌約10%。咁講即180萬債基輸18萬，但有ETF購賺返10萬，一兌只輸九萬。不過當時香港樓價應有調整，債基輸幾萬又如何?
下圖見我們運用之債基，2008年個價只跌了11.3%。特登搵返7年前既FACTSHEET比大家睇。
切記，世上是沒有開乜都你贏哂，而風險又全沖銷既投資方案。如你有此得想法，一係你太天真、又或你人貪心。
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