賣樓能增11倍儲蓄，本人如何是好?

諗SIR 您好! 
先講小弟背景, 小弟月入30K. 太太12K.. 小朋友2歲, 重有一個工人. 自住單位480呎由太太持有,買入時1.1M, 現市值4M欠銀行0.7M. 每月可儲一萬. 現金加股票有二十萬. 
雖然收入不多, 但已經係比上不足比下有餘. 大半年前開始留意樓市希望買入三房單位, 只是現在收入已經負擔不起同區樓價. 但還是希望以轉按拖長還款年期減輕負擔. 
自住單位是早年以自置居所貸款計劃買入, 不能加按及加長還款年期. 賣樓亦需先向房協申請, 也不能將單位放租. 是否可以用轉按形式還清房協的貸款? 
如果可行, 轉按時應借0.7M或是1M? 受限於太太月入, 最多只可借百多萬. 現時月供5.6K,借0.7M分二十年還每月應該只是還款3.6k, 可減輕負擔. 還是應該借1M, 手持多三十萬現金等待機會?

 

answer:

自置居所計劃於1999年翻新再推出，原意為政府借六十或八十萬預受資助人，要分十三或二十年清還。如有記錯，有請指正，不過都無大所謂了，因為已是之前的事，現時房屋政策已大不同。讀者情況，需樓房早年前買入升值近4倍，但因受計劃所限他是不能將樓房加按，用套現了的錢找清尚欠銀行之0.7mil，將樓契贖回手上。 

 

自置居所計劃受惠人大多是公屋戶，受無息借貸後要放棄公屋，及一段時間內不能再受政府任何形式之房屋資助，如有深知政策者請幫手解答，以上為筆者憶及所知。當然董伯伯時代記得以抽獎形式惠及少眾人仕，如當年買下樓房至今仍未出售，應享有讀者大賺四倍之景況。但以讀者現時情況，能否放棄自置居所計劃，將現樓賣出找數? 

 

雖讀者未有提供年齡，但放近十年前買樓應幾可肯定。如年過35是時侯為自己人生下半場打算。由他來文描述之財務成績表，儲錢能力不強。筆者當然知養小朋友養工人令每月人工淨下不多，但小朋友的洗費只會日漸增多，看不出讀者儲蓄能力會在未來幾年有突然增強之可能性，所以務必把握今次「掉下來」的財富，為財務自由打拚。就算你將手持現金努力儲多一倍，都不及你善用現有樓房得出之效果。 

 

現時樓房賣出，可賺3.3mil，已是他手持現金的11倍，更不用說是他每年淨儲蓄之幾多倍了，所以樓是應賣的。幾百萬對讀者而言不是「散紙」，請認真看待。套回3.3mil就不能享政府任何房屋福利，有得必有所失了。由於讀者提及他加上太太只能借多百餘萬，我不知他是否有額外未提及之財務負擔，往後一眾發問朋友如方便請言明。家庭月入是$42000而總借貸力為$42000*50%-5600*2.59=3.98mil。讀者如提供已賣樓之證明，在買入新房時是可以不計入舊樓$5600之供款的，即再借多些少仲得! 另因換樓所以在6個月內買入是不用繳付雙倍從價印花稅。 

 

*因新按加息0.25%，原本每月一萬元還款可借入2.65百萬已減至2.59百萬 

讀者應到新界、九池灣、黃大仙、大角咀找尋三房單位，如要住市區又旺又新的三房單位，以他們月入是不能兼享居住及安穩晚年之兩項需要的。買入三房四百萬元，上繳三成首期，在上文已計過借貸力可付擔。但如借貸力真不足可上繳二百萬餘首期，只借一百五十萬。假設付三成首期買入四百萬單位，每月供$11000，計及首期雜費裝修動用了1.5mil。淨下3.3-1.5mil=1.8mil，可將他放諸遠期債券，2020年到期一種，給予4.0%年息冇難度。每月提供1.8mil*4%/12=$6000月入，當然債券是每半年/年派息的，自己習慣一下。 

 

買入三房房之position: 
供樓$11000-債券收息$6000=$5000月支出。其實比你之前供間兩房差不多，生活都係咁過。但你十幾年後供款間三房(筆者估你不出三十年就可提早清還)同你只有兩房有很大十分別。一來你可以等仔大由三房換回兩房，套多筆錢收息。二來手上一筆$1.80mil之款項，唔狼死都可以等機會買入多一間樓收租，比起你庸庸碌碌成世只有一百幾十萬加間兩房完成跑步，趁高套現對你很有價值。此亦本blog成立之目的，希望大家為居住問題煩少一陣子，更可為荷包添多一點點，做自己喜歡的事

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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