賣樓能增11倍儲蓄,本人如何是好?

SIR 您好! 
先講小弟背景小弟月入30K. 太太12K.. 小朋友2重有一個工人自住單位480呎由太太持有,買入時1.1M, 現市值4M欠銀行0.7M. 每月可儲一萬現金加股票有二十萬. 
雖然收入不多但已經係比上不足比下有餘大半年前開始留意樓市希望買入三房單位只是現在收入已經負擔不起同區樓價但還是希望以轉按拖長還款年期減輕負擔. 
自住單位是早年以自置居所貸款計劃買入不能加按及加長還款年期賣樓亦需先向房協申請也不能將單位放租是否可以用轉按形式還清房協的貸款? 
如果可行轉按時應借0.7M或是1M? 受限於太太月入最多只可借百多萬現時月供5.6K,0.7M分二十年還每月應該只是還款3.6k, 可減輕負擔還是應該借1M, 手持多三十萬現金等待機會?

 

answer:

自置居所計劃於1999年翻新再推出,原意為政府借六十或八十萬預受資助人,要分十三或二十年清還。如有記錯,有請指正,不過都無大所謂了,因為已是之前的事,現時房屋政策已大不同。讀者情況,需樓房早年前買入升值近4倍,但因受計劃所限他是不能將樓房加按,用套現了的錢找清尚欠銀行之0.7mil,將樓契贖回手上。 

 

自置居所計劃受惠人大多是公屋戶,受無息借貸後要放棄公屋,及一段時間內不能再受政府任何形式之房屋資助,如有深知政策者請幫手解答,以上為筆者憶及所知。當然董伯伯時代記得以抽獎形式惠及少眾人仕,如當年買下樓房至今仍未出售,應享有讀者大賺四倍之景況。但以讀者現時情況,能否放棄自置居所計劃,將現樓賣出找數? 

 

雖讀者未有提供年齡,但放近十年前買樓應幾可肯定。如年過35是時侯為自己人生下半場打算。由他來文描述之財務成績表,儲錢能力不強。筆者當然知養小朋友養工人令每月人工淨下不多,但小朋友的洗費只會日漸增多,看不出讀者儲蓄能力會在未來幾年有突然增強之可能性,所以務必把握今次「掉下來」的財富,為財務自由打拚。就算你將手持現金努力儲多一倍,都不及你善用現有樓房得出之效果。 

 

現時樓房賣出,可賺3.3mil,已是他手持現金的11倍,更不用說是他每年淨儲蓄之幾多倍了,所以樓是應賣的。幾百萬對讀者而言不是「散紙」,請認真看待。套回3.3mil就不能享政府任何房屋福利,有得必有所失了。由於讀者提及他加上太太只能借多百餘萬,我不知他是否有額外未提及之財務負擔,往後一眾發問朋友如方便請言明。家庭月入是$42000而總借貸力為$42000*50%-5600*2.59=3.98mil。讀者如提供已賣樓之證明,在買入新房時是可以不計入舊樓$5600之供款的,即再借多些少仲得! 另因換樓所以在6個月內買入是不用繳付雙倍從價印花稅。 

 

*因新按加息0.25%,原本每月一萬元還款可借入2.65百萬已減至2.59百萬 

讀者應到新界、九池灣、黃大仙、大角咀找尋三房單位,如要住市區又旺又新的三房單位,以他們月入是不能兼享居住及安穩晚年之兩項需要的。買入三房四百萬元,上繳三成首期,在上文已計過借貸力可付擔。但如借貸力真不足可上繳二百萬餘首期,只借一百五十萬。假設付三成首期買入四百萬單位,每月供$11000,計及首期雜費裝修動用了1.5mil。淨下3.3-1.5mil=1.8mil,可將他放諸遠期債券,2020年到期一種,給予4.0%年息冇難度。每月提供1.8mil*4%/12=$6000月入,當然債券是每半年/年派息的,自己習慣一下。 

 

買入三房房之position: 
供樓$11000-債券收息$6000=$5000月支出。其實比你之前供間兩房差不多,生活都係咁過。但你十幾年後供款間三房(筆者估你不出三十年就可提早清還)同你只有兩房有很大十分別。一來你可以等仔大由三房換回兩房,套多筆錢收息。二來手上一筆$1.80mil之款項,唔狼死都可以等機會買入多一間樓收租,比起你庸庸碌碌成世只有一百幾十萬加間兩房完成跑步,趁高套現對你很有價值。此亦本blog成立之目的,希望大家為居住問題煩少一陣子,更可為荷包添多一點點,做自己喜歡的事










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