諗sir 你好,
拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教.
一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要, 想實行一個五年計劃
本人和先生正33歲, 兩個女兒(兩歲及剛出生), 三大長老要供養, 背景如下:
- 本人同先生是專業人士, 收入穩定月入本人5.5萬及先生8萬左右, 年尾1-2月花紅
- 租住北角屋房約$22K
- 有1.5層物業。一層半山30年單幢樓, 現值約800萬 (樓按欠490萬,月供$20,000), 收租$23,500. 一層和家人夾份的鲗鱼涌舊樓約525萬(樓按欠160萬月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)
- 高息债券’約$1.5m, 每月净收入約$9k
- 股票+現金約20萬
- 四人三長輩開支約八萬元
- 現時每月儲2-3萬
問題有幾個, 希望諗 兄可指點一下
- 希望3年後做全職媽媽, 被動收入增加到3萬，應如何部署。
- 賣出半山物業讀者, 在北角購自住物業 (約1千萬). 不知是否太妙想天開或賣出半山物業, 用作入PB 門檻
- 想增加被動收入，但不知從何入手.
感激!!
讀者KK
ANSWER:
已經答左1318個個案，99%既人都係問點樣幫自己致富或改善自己生活。
很多時同學已買入高息債同收緊息，到收息堂後仍可獲得精進地方，原因:
- 銀行提及之債基很多時都因為銷售目標而有所改變
- 很多時同學都被推銷股債混合之基金
- 某大銀行一定SELL死某隻牌子，原理大致近同iPHONE唔用3.5mm耳塞
- 學生上堂後才知各大銀行銷售基金之佣金價格，即刻知道自己買100萬原來已比多了成萬銀佣
- 懂得在買入前就為基金萬一上升或下跌做好部署
知道不少網民話筆者淨係識教人加按樓，而「好不幸地」本案讀者亦需作此動作，原因:
- 讀者格局「睇落好食實在無乜淨」，筆者來回睇左佢問題幾次都只掃到夫婦手上夾埋有1.7百萬現金，等同佢地報稱每月可儲2-3萬(用平均月儲2.5萬去計)之68倍。於33歲剛成家及置業的家庭而言尚算合理，但如想老婆5年內唔做野? 得170萬去投資以cover老婆專業人仕成5萬幾既糧真係好勉強
- 既然手上現金唔夠，就緊係加按啦。唔通建議讀者要即時黃維基上身去「度橋」搞生意咩? 或者好似一田CEO莊生咁突然變到親和力出黎等成村人幫你?
- 將樓加按去換錢實是下策，若然閣下認為自己執行力、演說的感染力、親和力都好， 加上智商在一定高讀數(唔使超120的)，不妨自己做生意搵錢。正所謂人人都有過做老板既夢想…你係有料? 就快快close this browser
- 當然炒野唔做野亦可致富。近月湧現不少課程教人成為全職炒家，筆者自己公司就唔會開辦。愚見是成功的全職炒家，萬中無一。此人需要聰明加上心理質素好，但筆者作為一個家長，就發現通常資優的小朋友，都伴隨心理上缺憾。很多智商好高的小朋友，或世上共知的天才，其實都係自閉。皆因如此，筆者都好寄望可找到一些智商高而臨場應對又叻既人，仲要係對股票有興趣可日日炒
- 所以唔係筆者唔想建議除加按之外的搵錢方法。因我都唔想你跟我做生意一齊「攬炒」，你還是加按吧! 筆者亦唔算一個成功的生意人
- 掉轉黎講，趁後生比些少首期買樓去屈租客交租比你，利用十年計時間去致富。已經是最易最穩陣的了。樓價雖然會下跌，但你在香港能找到個除此之外更保證的方法嗎?
鲗鱼涌舊樓困死525-160 = 365萬而年收租13000*12 = 15.6萬，表面回報為15.6/525 = 2.9%，現金流產出效率細過零，不屬好投資。如可以建議將自己寶貴買樓名額拆出，取回一半約180萬自作投資用。180萬可積極學睇樓同選盤，簡單可用450萬買河畔或粉嶺中心，400-500萬樓在該區收13-14K租/月是市價。換言之，讀者用525萬樓先可以收13K租是浪費。更進一步，不妨把河畔或粉嶺中心分租，即唔改建或只用木間房，一間兩房租比3個女仔，租值可提供至15-18K都得! 香港人投資有時要「反轉張地圖」睇。就以粉嶺而言，在內地人眼中是深圳與沙田之中心點，入市區或返大陸都方便，加上香港正在建構2個新口岸，值得留意。
再進一步當然是劏房，400萬樓花些錢裝修，收22K租/月是可以，計到八成上會供就是12K按揭/月。當然偷偷地將樓去供加僭建，唔曉唔好做。或者有執行力、有親和力及智商者都唔好做。但如果做左? 80萬首期加20萬裝修，即100萬投資換取22K-12K = 10000蚊正現金流一個月。那讀者180萬在買樓用掉了100萬，淨低80萬可用收息101行債基疊增收到爆25%一年，即收息約16K/月，就咁已完成26K/月之正現金流目標。
如果執行收息及收租法都收唔到26K，留意手上170萬資金全未動用。筆者做左個開頭，預料讀者必懂跟進。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙