Hi 諗Sir,
你好! 小弟一直有看homeblogger的文章, 而看見homeblogger短短幾年間, 發展成現有規模, 實在是令人驚嘆! 除左一眾homeblogger作者實力表現之外, 亦可見香港人對理財知識的渴求!
小弟已報讀收息101 課程, DV41, 未上之前, 其實心裡有一大堆問題在考慮中, 恕小弟心急之下想先請教一下
財務背景:
物業:
- 單名市區約450實呎自住單位 (市值約6.5M, 冇按揭) (自住中)
- 單名市區約350實呎單位(市值約3.5M, 冇按揭) (現時冇間隔, 打算裝修後出租)
- 聯名半新樓約700實呎單位 (市值約7.3M,有按揭3.5M, 出租收16K, 供緊13K @30年)
收入:
1 . 本人: 40K, 太太15K, 租金收入16K
- 現金約0.5M，股票0.2M
開支:
- 管理費開支: 3物業共5K
- 工人: 5K
- 家用:10K
- 其他日常衣食住行: 15K
- 保險(人壽危疾儲蓄, 夫婦兩人每年供40K)
煩惱的問題:
問題1.
手持3個物業中, 自住一個除外, 應如何可提升租金收入? 其中市區(紅磡區), 近POLYU, 約350實呎單位現時冇間隔, 打算裝修後出租, 由於要全爆裝修後才能出租, 諗Sir覺得應該間三個獨立套房 (劏房)? 還是做個三房單位較佳? 之前單位一直冇用, 因是家人物業, 不能出售, 只放雜物, 自知係非常之浪費, 但都冇去落實去裝修, 主因裝修費高昂, 手頭現金不多之下,拖下拖下又一年, 由早兩年報價廿幾萬, 已變為最近報價的四十幾萬! 仲升得快過樓價! 再加上聽人講裝修埋單分分鐘加下加下會超支三四成！
方案A: 三個獨立套房 (擔心法律問題, 唔知是否合法, 如果正式入紙攪費用是否好貴? )
方案B: 做個三房單位 (裝修相對簡單, 但目標租客應放在普通小家庭 (如小家庭應否做兩房?, 還是目標租客應放在POLYU留學生好?) 但現時大陸留學生大幅減少, 加上他們好多好有錢, 會選擇夾租海濱南岸, 半島豪庭, 黃埔花園等, 這方案未知現時是否仍可行?
問題2.
半新樓約700實呎單位今年8月租約將滿, 再租出去應可收回正常市值租金, 大約22K, 現時收16K因為當時買樓花, 一收樓時租金被壓至極低才能出租, 想請問諗Sir覺得應繼續出租好, 還是食糊賣左佢好 (現時估價比買入價高2M) ? 因覺得管理費實在太貴, 長遠好唔化算
問題3.
有關債基方案, 深感興趣, 但只從文章及著作所見, 只能略知皮毛, 故此已報讀收息101 課程, DV41, 屆時再請教!
問題4.
本人及太太應仍有借貸力未用盡, 由於二人都有物業, 故打算利用收父/母名買物業 (平過4M的), 但想問如果他們已退休冇入息, 由我們做擔保人是否可行), 另外,如果是未來的租金收入,可否計入, 而我們做擔保人是否等同申請按揭般繁複?
ANSWER:
350呎實用的單位不屬「好劏」類型。市區上會劏出應市既房都有好多類型，如磚間既單套房、一房一廳、又或者附有上格床的套房，不同類型於同一區域之租值有別。好似讀者間紅磡屋，如空間或其他客觀環境夠，有可能劏1大2細，收租2萬餘元。相對於係紅磡租個舊兩房約需15K，其實讀者劏埋只收得6-8千，在起首的改建支出要十幾廿萬之下，投資後所得之回報率較低。
相反如去到440-500呎，用得盡可以四間房。如間隔是很合適無浪費，再加上一些進階技巧，一開五都可以做到。識將空間唔浪費咁租哂比人，得此知識可永久將租值推升。以紅磡一般單套都租緊$6千為例，5間收租30K。當然450呎左右的單位係紅磡都需500萬入手，惟計過500萬樓比兩成上會，預埋超額既裝修，應130萬可上會之餘更間好5間房。係月供為400/259*10000 ~ 15.5K之下，現金流產出效率為(30-15.5)*12 / 1.3百萬 = 13.4%，有此回報就值得去做。而睇黎讀者將350呎細單位去劏沒此回報。
另一點當然是八成上會樓應是自住用途，偷偷地出租前應了解:
萬一被發現罰則如何?
萬一被發現最唔想發生之後果為何? 及應一早作什麼安排去避免?
應否如實上報收租金額去稅局?
租約應該打釐印嗎?
萬一遇上租霸怎辦? 怎去先避免?
這一切都在5月買樓003課程中相談
故處理350呎單位，偏向分租為主。唔少經紀係專做東鐵沿線學生客，都係個句，你要踩到條線law。Sales有時做做下都知，佢無可能招呼到全部類型既客。做好一範有專精有賣點就可。
至於半新樓，由讀者來文已知買新樓投資有幾蝕啅。貴管理費加低租務回報仲要比租客損耗，所以咪人追你又追，先睇荷包有幾深。講返讀者，如果半新樓係方便既，不如自己住返好享受。賣左樓再買印花稅好貴，所以維持3間樓格局為上算。況且佢只要將現自住樓加按，根本錢不缺。
最後是已供滿的自住樓，當然加按至六成。因為讀者本身人工唔係低，最大要補足係唔夠cash。將6.5mil樓按55%，得約370萬，再上半新樓已借的350萬，剛好盡了總借貸力(40k+15k)/10000*50%*2.59 = 7.2mil 。由於有一間樓無按揭而半身樓之結欠比現市值少於一半，所以樓市大跌50%，讀者仍未見負資產。沒有濫借。
加按得370萬，當然連同手上約70萬現金，共440萬利用今晚收息101(DV41)習得的收息法門，先穗當地收10-15%一年吧。計只將其中300萬投入，每月收入已增加了30K-35K，令讀者借蓄增快同埋放心享用佢早前買落既新樓。讀者收入只屬中等，夫婦平均只約22K收入。主要是好愚蠢咁死揸樓唔放同準時返工，今日已踏入收成期。比起不斷想靠股票淘金既聰明人，筆者認為用買樓行龜速更保證達成目的地，多謝佢呢4年持續收看HOMEBLOGGER文章。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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