中層員工怎因匯豐裁員考慮置業問題? #1314

你好,諗SIR。

 

本人37歲,單身,月入55000。

剛剛因單位質素賣了單位,輕微獲利,想在樓市稍為降溫後購買新單位。

 

本人擁有資產如下:

現金約一百萬

自願強積金供款約八十萬

 

想問如何在這段時間如何穩陣地增值?

 

如需要其他資料,隨便問。謝謝你。

王先生

 

answer:

先回應讀者想穩陣地增值的問題:

  1. 用債基疊增,投入金額10萬或1000萬都可以,收息10-25%都可以。當然25%之方案的波幅,是10%方案之3x。惟25%之方案同匯豐股份的波幅比,都只係相約。
  2. 直債保本,年期2年至成世都得。年回報亦在3%至40%都有。好似你夠膽落隻MI能源直債,1年鬆予你超30%回報。當然收息101課程會授予原理及提供安穩的直債選項。惟直債方案不合讀者,因10萬美金為最低門檻。大部份20萬美金。
  3. ETF收息可達10-22%不等。波幅約同股票,冇年期日日可buy & sell
  4. 保險提供約10%一年,更是到期保本,入場10萬港幣即可。缺點是要5-8年投資期。

 

上述幾個途徑有波幅(volatility)與中電(0002)相約的選項,符合讀者安穩要求。

 

不過若然比佢成功穩陣地增值,令180萬資金每年可升15%至約220萬,兩年後那又如何?

 

兩年後若樓市大跌

那讀者就贏到開巷,可以用2017年賣走單位的價格之60%,去買番原本單位。又或用同價錢去買得更大的!

 

不過其中假設是,讀者唔可以無左份工。又或如果佢由月入55k跌至35k的,借貸力會縮至4.5mil。假設當時按揭批核放寬了,讀者又係咪願意將220萬次一半出黎買間500萬既沙田第一城三房呢? (用2017價格計第一城三房,跌40%後有望可用500萬買到)

 

另外筆者提及之收息物,價格都會跌。不過如股樓大跌,債券或保險類的只會有輕量價調。係大跌市「輸少當贏」之下,確實大跌市對收息為主的投資人是有利的! 不過讀者都要預收埋息計有220萬的資金,或許收實應只在200-220萬附近。除非佢今時睇對樓市,再咁叻仔睇中埋股債市個大頂啦。

 

不過….如果兩年後樓市再升呢?

 

若再升20%,沙田第一城三房做緊1000萬,御龍山三房做1500萬,就當係個市頂跌返30%,御龍山仍要$1050萬。咁講讀者得200餘萬加55k人工之借貸力(7.1mil),要改善生活比2017更難。就當父母會提供住處而自己唔考慮結婚成家,讀者仍欠缺樓房租金收入肋其更易退休。

若有居住需要更大問題,計一個月租金$15k,2年已是36萬,基本上用掉讀者20%手上現金。如果等兩年發覺樓市仍未大跌,例如跌左都仍高過2013年那120點的位置,呢批租樓既朋友會發覺可站腳點越縮越細。

 

結論: 讀者較難承受萬一睇錯市之後果,賣樓為錯誤行為。比人炒、樓市升呢D野一樣會發生,機率不比樓市跌的低。

 

若果比人炒埋呢?

在現時情況,收得50k人工以上的,隨時準備「起身走人」。筆者有朋友公司被國內集團收購,仍要裁走一批人,換班上海既人黎做主管,順便幫埋人地成家落黎香港定居。係匯豐大裁IT人員之後,基本上已發出了「警鐘的最後警鐘」,即鐘響了咁Q多次仍係聽唔到既,那當死人辦算了。匯豐IT在行內屬over paid,被裁當然係唔開心。不過被裁受訪者同生果報講難處在於:「好難係出面搵返相同人工既post」,只好說匯豐個post令你太天真,亦肯定匯豐個IT post平時唔太需要班同事動腦筋的。所以有此結果,亦很正常。

 

投資人必須將問題考慮得更闊,例如萬一自己睇錯能否承受當中風險。單一咁睇:「我而家有筆錢? 應該買乜?」只屬銷售人員想你買野而早為你種落既trap。閣下唔係為買野而生存、而是為改善生活及活得更快樂而生存。

 

你可以話筆者涼薄,或者留言「涼薄」x20都可以。只想提提若閣下為中層管理人,將最後一間樓都賣走時要深思熟慮。而筆者看讀者底氣不多,由兩個點子:

  1. 過去5年,持有樓宇再賣走而獲得「微利」的,屬少之又少。說實話,一般都是大賺的。
  2. 成37歲人靠賣哂樓先有港幣100萬cash揸手,仲衰過平時30出頭黎問首置問題的平實小夫妻。當然,唔排除家人有病、兄弟有難搞成咁。
  3. 唔開心? 咁真係對唔住,呃左你睇到文尾,hehee…

 

由於時間有限,請恕筆者未能為發問者再拎資料。解答個案之運作大概依據現實世界的運行準則: 你的input就影響了筆者output。








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