諗sir你好！
近期拜讀你的文章，實在獲益良多，可惜我身邊冇懂得理財的家人朋友，錯過了太多機會，導致人到中年仍未有一生三宅及財務自由的概念，希望諗sir多加指點。
本人行將40歲，每年人工收入HKD800,000，沒有子女，老公43歲公務員，月薪HKD65,000，將會在55歳退休，到時會有長俸及退休金，現住公務員宿舍，但退休後要交還政府，兩人在港從未置業。
兩人資產如下：
- 美國condo老公單名冇按揭，市值USD600,000，每月收租USD2,500，因為稅項太高及當地有租金管制，等租客搬出後打算賣樓。
- 上年買入2間各值RMB4M中山住宅各自單名持有，在大陸銀行按7成30年，本人每月還RMB14,000老公還RMB16,000，一間等2023年深中通道通車升值後賣出然後用sale proceeds還另外一間的按揭，退休後可能自住，不打算出租。
- 英國apartment本人單名冇按揭，市值GBP137,000，每月收租GBP800，希望長期持有。
- 老公2筆5年期p-loan分別尚欠HKD200,000 及 HKD700,000，沒有流動資產，每個月還款家用使費同交稅已經冇錢剩。
- 本人股票加基金HKD800,000，現金HKD200,000，5年期P-loan尚欠HKD626,000，每月可儲HKD20,000。
我倆2015年初曾去北角睇樓想做劏房，但因為出租只可做5成按揭，後來告吹。
現開始為退休計劃，同意畢菲特聲稱30年按揭為好工具，我想用首置身份在這2年買入大角咀或荃灣細碼舊樓做劏房，如果樓價跌則考慮入手北角，由租客代為供樓，由於大陸按揭及p-loan削弱我的借貸及還款力，應否將英國樓做buy to let mortgage套現還清我的p-loan欠款? 未知諗sir有何建議?
多謝賜教！RC謹啟
answer:
公務員參與劏房收租計劃，筆者唔知風險有幾大。其他行業，就當違反借款人與銀行之合約，偷偷地將八成上會既樓出租、更違反建築物條例將佢劏埋，都可算是小事一件。因劏房物業被釘契，租可以照收。銀行查到原本報自住既樓租左出去，只需在起始有個好鋪排可易作解脫。
讀者係有資產在手，只不過全不在香港。可能因為要專心為港服務，所以選擇不在港置業。亦無聽特首講要生多個小朋友，為事業犧牲不少。
美國樓現金流產出效率: 2500*12/600000 = 5%
中山樓(無租收): 0%/RMB 8百萬 = 0%
英國樓: 800*12/137000 = 7%
讀者現金近100萬，欠P LOAN 62萬，搵7萬月儲2萬
讀者先生欠債90萬，唔儲錢，現金未披露不過仲計唔多
第一觀察: P LOAN令夫婦在借貸力之掉失比佢想像中大，好似老公欠90萬攤5年還，月供15K。加埋佢大陸樓月供16K人仔，其實欠款已達30K有突。換言之老公借貸力近全用盡，因人工65K而如要買樓總借貸不可超人工一半。太太會好一點，咩情況佢自己應計到
第二觀察: 希望將樓長放等升值。惟樓不是賺價好工具，況且畢菲特說的30年樓按是好投資工具，前設是銀行唔CALL LOAN永遠提供按揭比你月月供。鑑於讀者兩間大陸樓只造七成按揭，加上內地樓市升幅已鉅。萬一2023年願景實現前樓市下調30%，讀者每月夫婦共30K人仔供埋咁多期會全告覆沒，加上讀者夫婦儲蓄能力不算高，萬一被銀行CALL LOAN真係唔知會唔會搵到現金補差價比人。買樓丟空等升值一事，可真高難度動作。其實有不少REITS可以提供50%槓桿比讀者，一樣可隨內地樓市升值提供賺價機遇，犯不著將錢投入一個貨幣唔流通既國家去等2023年既一野煙花。
比著筆者寧願買下面呢隻REITS，收7%。可再買銀行槓桿倍大收息率。喜愛佢穩同兼簡單，一年價格波幅10%之內，REITS現主持有三個物業，一個係北京另一係上海，而第三個為香港之又一城。筆者自己覺得無能力睇通中山地區是否很有潛力，不如收住7%息去買個大包圍。就當中山真係2023比而家爆升100%，咁上海同北京估計都跟到一半，升50%可以吧? 再加埋呢6年(2023之前)每年收番7%，其實都有7%*6 = 42%落袋。咁計同博個100%返黎差不多。如果中山真係有能力升贏上海超過1倍，咁可能真係第二個雄安計劃。
第三觀察: 計正現金流產出比率，英國樓為幾個物業之中最高的! 所以唔應該沽。至於讀者想係香港搞劏房，首先唔係間間樓都可以咁做，你搵間半島豪庭咁黎，好快比業主法團指令還原。另外點做先可省點裝修費而又可剛剛交到貨，這些都需讀者在動手前學好。另外現時讀者借貸力低下，佢先將一間大陸樓換返做港銀，再諗下點轉錢找左條P LOAN數，再慢慢諗點係香港買樓未遲。近十年未有金融海嘯，所以不少人會似讀者一樣，未感受過自己投資組合的脆弱。 債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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