誓死不買香港樓的人 #1312

諗sir你好!

 

近期拜讀你的文章,實在獲益良多,可惜我身邊冇懂得理財的家人朋友,錯過了太多機會,導致人到中年仍未有一生三宅及財務自由的概念,希望諗sir多加指點。

 

本人行將40歲,每年人工收入HKD800,000,沒有子女,老公43歲公務員,月薪HKD65,000,將會在55歳退休,到時會有長俸及退休金,現住公務員宿舍,但退休後要交還政府,兩人在港從未置業。

 

兩人資產如下:

 

  1. 美國condo老公單名冇按揭,市值USD600,000,每月收租USD2,500,因為稅項太高及當地有租金管制,等租客搬出後打算賣樓。
  2. 上年買入2間各值RMB4M中山住宅各自單名持有,在大陸銀行按7成30年,本人每月還RMB14,000老公還RMB16,000,一間等2023年深中通道通車升值後賣出然後用sale proceeds還另外一間的按揭,退休後可能自住,不打算出租。
  3. 英國apartment本人單名冇按揭,市值GBP137,000,每月收租GBP800,希望長期持有。
  4. 老公2筆5年期p-loan分別尚欠HKD200,000 及 HKD700,000,沒有流動資產,每個月還款家用使費同交稅已經冇錢剩。
  5. 本人股票加基金HKD800,000,現金HKD200,000,5年期P-loan尚欠HKD626,000,每月可儲HKD20,000。

 

我倆2015年初曾去北角睇樓想做劏房,但因為出租只可做5成按揭,後來告吹。

 

現開始為退休計劃,同意畢菲特聲稱30年按揭為好工具,我想用首置身份在這2年買入大角咀或荃灣細碼舊樓做劏房,如果樓價跌則考慮入手北角,由租客代為供樓,由於大陸按揭及p-loan削弱我的借貸及還款力,應否將英國樓做buy to let mortgage套現還清我的p-loan欠款? 未知諗sir有何建議?

 

多謝賜教!RC謹啟

 

answer:

公務員參與劏房收租計劃,筆者唔知風險有幾大。其他行業,就當違反借款人與銀行之合約,偷偷地將八成上會既樓出租、更違反建築物條例將佢劏埋,都可算是小事一件。因劏房物業被釘契,租可以照收。銀行查到原本報自住既樓租左出去,只需在起始有個好鋪排可易作解脫。

 

讀者係有資產在手,只不過全不在香港。可能因為要專心為港服務,所以選擇不在港置業。亦無聽特首講要生多個小朋友,為事業犧牲不少。

 

美國樓現金流產出效率: 2500*12/600000 = 5%

中山樓(無租收): 0%/RMB 8百萬 = 0%

英國樓: 800*12/137000 = 7%

 

讀者現金近100萬,欠P LOAN 62萬,搵7萬月儲2萬

讀者先生欠債90萬,唔儲錢,現金未披露不過仲計唔多

 

第一觀察: P LOAN令夫婦在借貸力之掉失比佢想像中大,好似老公欠90萬攤5年還,月供15K。加埋佢大陸樓月供16K人仔,其實欠款已達30K有突。換言之老公借貸力近全用盡,因人工65K而如要買樓總借貸不可超人工一半。太太會好一點,咩情況佢自己應計到

 

第二觀察: 希望將樓長放等升值。惟樓不是賺價好工具,況且畢菲特說的30年樓按是好投資工具,前設是銀行唔CALL LOAN永遠提供按揭比你月月供。鑑於讀者兩間大陸樓只造七成按揭,加上內地樓市升幅已鉅。萬一2023年願景實現前樓市下調30%,讀者每月夫婦共30K人仔供埋咁多期會全告覆沒,加上讀者夫婦儲蓄能力不算高,萬一被銀行CALL LOAN真係唔知會唔會搵到現金補差價比人。買樓丟空等升值一事,可真高難度動作。其實有不少REITS可以提供50%槓桿比讀者,一樣可隨內地樓市升值提供賺價機遇,犯不著將錢投入一個貨幣唔流通既國家去等2023年既一野煙花。

 

比著筆者寧願買下面呢隻REITS,收7%。可再買銀行槓桿倍大收息率。喜愛佢穩同兼簡單,一年價格波幅10%之內,REITS現主持有三個物業,一個係北京另一係上海,而第三個為香港之又一城。筆者自己覺得無能力睇通中山地區是否很有潛力,不如收住7%息去買個大包圍。就當中山真係2023比而家爆升100%,咁上海同北京估計都跟到一半,升50%可以吧? 再加埋呢6年(2023之前)每年收番7%,其實都有7%*6 = 42%落袋。咁計同博個100%返黎差不多。如果中山真係有能力升贏上海超過1倍,咁可能真係第二個雄安計劃。

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第三觀察: 計正現金流產出比率,英國樓為幾個物業之中最高的! 所以唔應該沽。至於讀者想係香港搞劏房,首先唔係間間樓都可以咁做,你搵間半島豪庭咁黎,好快比業主法團指令還原。另外點做先可省點裝修費而又可剛剛交到貨,這些都需讀者在動手前學好。另外現時讀者借貸力低下,佢先將一間大陸樓換返做港銀,再諗下點轉錢找左條P LOAN數,再慢慢諗點係香港買樓未遲。近十年未有金融海嘯,所以不少人會似讀者一樣,未感受過自己投資組合的脆弱。







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