諗sir：
你好！我倆巳過拚搏之年，本人和先生巳購看過你幾本著作，已讀完買樓003，巳報收息103DP29，現希望你給予高見，好好佈署將來，本人家庭主婦，先生月入＄14000，兩人56歲，現租地方住，月租9000，生活費每月10000。兩人持聯名物業兩個：
（a)物業1：月供4300，租8300浄現金流入4000，欠銀行80萬，已加按100萬
（b）物業2：月供5500，租1萬淨現金流入4500，考慮約滿後造套房
（c）上完收息101，已經自行到銀行做膽小鬼plan＄150萬債基，每月收息＄5000，已槓100萬（還沒有執行處理)；在此，衷心感謝你耐心地教我們，好似教小朋友般，不厭其煩，重複重複點解買產品時，要了解其產品的特性，尤其股票成份較重的更要小心。我們自知理財不佳，自閲你的blog、書丶上堂巳狂追落後，以下構思，請賜教！
問題：手頭有現金50萬，加按100 萬及槓100萬、可以用現金共250萬
方法－）將所有買膽小鬼plan
方法二）等樓市拆辣後，用現金買舊樓自住，因已無借貸力，剛買的樓都是由哥哥做擔保
方法三)用＄80萬贖回物業1 自住，其它放債基收息，但比例應該如何分配？
用上述何種方法好些呢？
近年通脹的生活下，真有點擔心將來。你的名言銘記於心：「你不理財，財不理你」
請賜教
膽小鬼上
–
ANSWER:
–
先謝讀者來文，先講筆者沒「膽小鬼plan」介紹。讀者修畢收息課程後應用了的最低波幅的那隻債基，在堂上筆者只是說「如想冒很少風險可用」。將此債基再配合銀行槓桿，50萬投入再借多100萬，令150萬派4%息之債基派出$5000/月，在投資額只50萬之下，回報為$5000*12/50萬 = 12%。讀者此安排好比7成上會買樓，因為只用50萬就hold起總150萬之貨，即好似你比120萬就hold起400萬既樓。惟買樓與債基雖同用槓桿，但有下列分別:
睇黎做債基係著數好多，不過有一很致命的弱點: 債基派息唔跟通賬升。如果讀者全副身家行債基，假設今時月收$20K，廿年後都係20K，但廿年後20K買少左好多野。所以讀者應中期行債基，但長遠同意要趁機入手多一間樓。
由於人已56歲加上人工只14K，手上已做按揭的樓唔可以放。因為放後再買，讀者夫婦無能力過到按揭批核呢關。手頭現金50萬買左債基再槓就唔好郁。手上淨低100萬，可在成功申請一循環貸款提供50-80萬港幣金額後，即可運用100萬當中之50萬重做一次低波幅債基收息，賺多一倍利息。債基由而家月派5000增至10K!
由於人工低，現金亦只一百萬，基本上只可收住息唔可以點進攻。只可收住成萬蚊息等政府比位佢地買第三間樓投資。惟將其中一樓轉做劏房很建議，因近退休人仕有時間管理劏房，預計當中可產出10-15K月正現金流，劏房計埋債基有成20-25K被動收入，很夠讀者「頂一排」了。
同時多謝讀者點出「諗sir不厭其煩，重複重複點解買產品時，要了解其產品的特性。」不少人黎收息或買樓班學野初頭都只求個產品名或邊度買? 如你真係咁諗當然都歡迎，但留意「買邊樣產品好?」係會隨市況而改變，所以學生為了只比一次學費，最好在堂上習得槓桿既方法及比較投資物之原理，這亦於堂上詳細教授，明白後即可自行比較投資物唔駛再返黎。筆者咁不煩其煩，都係唔想學生只做「number黨」。市面上大把人比number你，無非都係想你幫手買起個股價。筆者主要利害在課程收入，付費上堂是否值得? 留比閣下自行判斷。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
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第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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