諗sir 你好。本人是你忠實讀者，而且亦上過你收息班101到103。
得你指點，本人已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05M（9成上會。呢三年，本人除了供樓外亦不繼儲蓄，希望能盡早做到一身三宅嘅理想。但係眼見美國開始不斷加息，所以想重新部署投資方案。其實我自己已家有兩個方案，不過就十五十六唔知點決擇，希望諗sir能夠再次指點迷津比小人一D議見。十分感激。
本人嘅財務及開支情況如下
本人係一名註冊工程師36歳
收入：$50000
每月支出連還mortgage 大約：$23000
每年工程師學會會費大約：$10000
每年供基金及保險：$20000
除了交稅外，其餘用作儲蓄
現金儲蓄大約：$700000
人民幣定期：$150000
方案一：與屋企人聯名上會，再購入一3M 到4M 單位再放租。
方案二：以我僅有嘅儲蓄用你係收息班教方法買入債基，每月收息。
answer:
收息101已解過，加息唔會影響債基價格，亦詳細解埋，係咪筆者教得有問題?
上圖顯示，與債基同類的ETF之價格經歷2016-17年加息兩次，價格維持。當然這亦有賴股市順風順水(指美股)，債基不是一個保本的投資方案，惟經過波幅與回報之考慮後，透過買債基再疊增可得付出風險較少而獲得較好回報之效。筆者在往時不少文章，已幫大家計過買入匯豐受風險幾多? 而回報幾多? 證明價格風險是可被量化。
同時讀者不需將買樓大賺之事歸功於筆者。近清明我地叫返Steve Job出黎，上注香聽聽佢老哥點講: “To me, ideas are worth nothing unless executed. They are just a multiplier. Execution is worth millions.”
當然有些讀者是死做成世，人到五十先發覺將錢儲落101基金計劃，養起經紀多過幫到自己，這是唔攪清一味死做的案例，又或是貪心免費理財服務加上百佳禮券，最尾得個貧的例子。
看全個格局，讀者單拖搵50K，等於一對夫婦每人25K，換言之財政實力很一般。不要跌入「用收入水平去衡量自己應有及生活質素」的陷阱。錢要儲到的才是自己，估計讀者供樓後每月儲萬餘元還成，在借貸力最盡為50K/10000*50%*2.59 = 6.5mil之下，讀者借貸力估計用了2.7/6.5 = 41%。再買樓肯定將借貸力在旺市用超七成，所以在未找到配偶或有能力之擔保人前，不建議再買樓。至於一人五萬月入欲成一生三宅之事，在今時高樓價高稅之況下好難完成。當然讀者可靠買樓003「借貸力由無變有之法」將借貸力變大50%，不過家人「人頭」亦要搵多兩個可信賴的人才可免付15%高印花稅才將三間樓集滿，由無變有再搵人頭及後睇盤買樓，複雜得2-3年才可成事。因此40歲前，讀者好應潛心收息，部署3-5年後「爆仍一鑊」，儲足力後買樓兩間成一生三宅目標。
一個人要四十歲之前攪好三宅，要用下面步驟「攞盡」個位黎做先得。當然最重要是執行，就當讀者失敗了，最尾四十歲擁有兩間供了近半的樓，仍絕不失禮:
1.自住的屯門樓行一拆二轉比老豆，前題是老豆無樓係手。若然老豆有物業，那找任何一個無物業的屋企人。其實佢呢步同夫婦行一拆二再按爆八成是同一步。只不過讀者無配偶，唯有搵老豆。
2.要達成之效果是低成本將屯門樓之賺幅近全釋出，同時幫自己「淨身」成無樓之輩。假設2014年買私屯門樓今時升至460萬而按揭欠240萬，按爆得460*80% – 240= 128萬。老豆無收入可以仔擔保借錢。
3.下一步是淨了身的讀者買自住樓。500萬以下樓宇可用盡槓桿，唔好買新樓。計再買間屯門大興，七成上會，讀者借貸力有50k/10000*2.59*50% = 6.5mil。按爆八成個陣用左368萬，今時大興七成上會借500萬*70% = 350萬，剛好借貸力夠用。而150萬首期係按爆時已取得128萬，淨低少少自己cash補。
4.第三間樓較高難度，要識兩套理論才可成事。一是結欠低於5成的樓房轉作出租用途，租金收入之70%會計作下次買樓批貸的核實收入。二是點將自己借貸力由無變有咁合規安排。此兩點連同上段的一拆二按爆八成，會在5月買樓003課程講解。
5.當然如讀者到時已結婚，那利用老婆單名上會，一生三宅只消再付20%首期搞掂。若到時仍是單拖獨身，將大興樓補錢令結欠低至市價50%，估計都要補100萬，這希望讀者4年內可將儲蓄提升至此水平，今時已有70萬在手，就當買大興時用掉了30-50萬積蓄，人到四十獲100萬cash仍很有機。補錢後轉用途為出租，假設租金收入為13k，個人借貸力提升至(50000+13000*70%)/10000*2.59*50% = 7.8mil。係屯門樓借左約360萬、而大興樓借左市值一半約250萬之下， 讀者仍有180萬借貸力可用。當然此額借貸力唔夠再買第三樓。不過只要佢找到個月入兩萬的親友肯暫時擔保2-3年，又或自己將借貸力造大些少，想要cap多一間市值300-500萬的樓不為難事。當然買新樓都係一個選擇，發展商唔夠計照借。但如入手後樓市大跌，讀者可以在四十歲完成三宅而四十二歲就破產。各位宜在買樓前對借貸力很需規劃，這買樓budgeting是買樓001內容。
6. 留意讀者係未買第三樓前，佢本身有成100萬CASH係身，兩間樓都只是七成或八成上了會，基本上樓市唔跌超四成，佢不會有被CALL LOAN之問題。更何況2003年沙士，大把負資產無被銀行CALL LOAN。
股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學< 樓市永續收入班 (PBA6) 安排： 第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30 上課地點為尖沙咀
樓市永續收入班 (PBA5) 安排： 第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)： 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
目前優惠費用: $3000
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
目前優惠費用: $3000
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙