四十歲與一生三宅有約 #1308

諗sir 你好。本人是你忠實讀者，而且亦上過你收息班101到103。

得你指點，本人已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05M（9成上會。呢三年，本人除了供樓外亦不繼儲蓄，希望能盡早做到一身三宅嘅理想。但係眼見美國開始不斷加息，所以想重新部署投資方案。其實我自己已家有兩個方案，不過就十五十六唔知點決擇，希望諗sir能夠再次指點迷津比小人一D議見。十分感激。

 

本人嘅財務及開支情況如下

本人係一名註冊工程師36歳

收入：$50000

每月支出連還mortgage 大約：$23000

每年工程師學會會費大約：$10000

每年供基金及保險：$20000

除了交稅外，其餘用作儲蓄

現金儲蓄大約：$700000

人民幣定期：$150000

 

方案一：與屋企人聯名上會，再購入一3M 到4M 單位再放租。

方案二：以我僅有嘅儲蓄用你係收息班教方法買入債基，每月收息。

 

answer:

收息101已解過，加息唔會影響債基價格，亦詳細解埋，係咪筆者教得有問題?

上圖顯示，與債基同類的ETF之價格經歷2016-17年加息兩次，價格維持。當然這亦有賴股市順風順水(指美股)，債基不是一個保本的投資方案，惟經過波幅與回報之考慮後，透過買債基再疊增可得付出風險較少而獲得較好回報之效。筆者在往時不少文章，已幫大家計過買入匯豐受風險幾多? 而回報幾多? 證明價格風險是可被量化。

 

同時讀者不需將買樓大賺之事歸功於筆者。近清明我地叫返Steve Job出黎，上注香聽聽佢老哥點講: “To me, ideas are worth nothing unless executed. They are just a multiplier. Execution is worth millions.”

 

當然有些讀者是死做成世，人到五十先發覺將錢儲落101基金計劃，養起經紀多過幫到自己，這是唔攪清一味死做的案例，又或是貪心免費理財服務加上百佳禮券，最尾得個貧的例子。

 

看全個格局，讀者單拖搵50K，等於一對夫婦每人25K，換言之財政實力很一般。不要跌入「用收入水平去衡量自己應有及生活質素」的陷阱。錢要儲到的才是自己，估計讀者供樓後每月儲萬餘元還成，在借貸力最盡為50K/10000*50%*2.59 = 6.5mil之下，讀者借貸力估計用了2.7/6.5 = 41%。再買樓肯定將借貸力在旺市用超七成，所以在未找到配偶或有能力之擔保人前，不建議再買樓。至於一人五萬月入欲成一生三宅之事，在今時高樓價高稅之況下好難完成。當然讀者可靠買樓003「借貸力由無變有之法」將借貸力變大50%，不過家人「人頭」亦要搵多兩個可信賴的人才可免付15%高印花稅才將三間樓集滿，由無變有再搵人頭及後睇盤買樓，複雜得2-3年才可成事。因此40歲前，讀者好應潛心收息，部署3-5年後「爆仍一鑊」，儲足力後買樓兩間成一生三宅目標。

 

一個人要四十歲之前攪好三宅，要用下面步驟「攞盡」個位黎做先得。當然最重要是執行，就當讀者失敗了，最尾四十歲擁有兩間供了近半的樓，仍絕不失禮:

 

1.自住的屯門樓行一拆二轉比老豆，前題是老豆無樓係手。若然老豆有物業，那找任何一個無物業的屋企人。其實佢呢步同夫婦行一拆二再按爆八成是同一步。只不過讀者無配偶，唯有搵老豆。

 

2.要達成之效果是低成本將屯門樓之賺幅近全釋出，同時幫自己「淨身」成無樓之輩。假設2014年買私屯門樓今時升至460萬而按揭欠240萬，按爆得460*80% – 240= 128萬。老豆無收入可以仔擔保借錢。

 

3.下一步是淨了身的讀者買自住樓。500萬以下樓宇可用盡槓桿，唔好買新樓。計再買間屯門大興，七成上會，讀者借貸力有50k/10000*2.59*50% = 6.5mil。按爆八成個陣用左368萬，今時大興七成上會借500萬*70% = 350萬，剛好借貸力夠用。而150萬首期係按爆時已取得128萬，淨低少少自己cash補。

 

4.第三間樓較高難度，要識兩套理論才可成事。一是結欠低於5成的樓房轉作出租用途，租金收入之70%會計作下次買樓批貸的核實收入。二是點將自己借貸力由無變有咁合規安排。此兩點連同上段的一拆二按爆八成，會在5月買樓003課程講解。

 

5.當然如讀者到時已結婚，那利用老婆單名上會，一生三宅只消再付20%首期搞掂。若到時仍是單拖獨身，將大興樓補錢令結欠低至市價50%，估計都要補100萬，這希望讀者4年內可將儲蓄提升至此水平，今時已有70萬在手，就當買大興時用掉了30-50萬積蓄，人到四十獲100萬cash仍很有機。補錢後轉用途為出租，假設租金收入為13k，個人借貸力提升至(50000+13000*70%)/10000*2.59*50% = 7.8mil。係屯門樓借左約360萬、而大興樓借左市值一半約250萬之下， 讀者仍有180萬借貸力可用。當然此額借貸力唔夠再買第三樓。不過只要佢找到個月入兩萬的親友肯暫時擔保2-3年，又或自己將借貸力造大些少，想要cap多一間市值300-500萬的樓不為難事。當然買新樓都係一個選擇，發展商唔夠計照借。但如入手後樓市大跌，讀者可以在四十歲完成三宅而四十二歲就破產。各位宜在買樓前對借貸力很需規劃，這買樓budgeting是買樓001內容。

 

6. 留意讀者係未買第三樓前，佢本身有成100萬CASH係身，兩間樓都只是七成或八成上了會，基本上樓市唔跌超四成，佢不會有被CALL LOAN之問題。更何況2003年沙士，大把負資產無被銀行CALL LOAN。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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