[‪汪敦敬‬] 辣招下的換樓高牆 (2017/03/30)

20170330 高牆

 

 

 

3月28日我代表香港專業地產顧問商會到立法會發表對樓市辣招的看法,作為專業地產從業員的商會,我們是體會到政府是有需要透過不同推出「樓市辣招」去防止炒賣及在環球量化貨幣下借貸率維持在低的水平,但當一個應變措施因為新的土地供應量不足及資金愈來愈氾濫的時候,我們必須進一步關注如此運作之下會衍生什麼負作用及後遺症?作為市場的證人的地產代理,是應該在此分享所見到的事實。


「辣招」最大副作用是令二手放盤量大減,以上車為主的屯門區二手放盤量,現時對比2010年11月推出「樓市辣招」的時候,總共減少了近七成,業界一眾商會亦認同普遍各區住宅的放盤量減少幅度相若,在樓盤大減的情況下,樓價如何會有合理的發展?

 

二手市場放盤量大減的原因之一是因為樓市辣招下的按揭規限對換樓人士製做了「入市高牆」,這高牆正在600萬以上這條界線上,假設一個市值400萬而又供滿按揭的細單位業主,假設他賣出單位後去換樓,如果他買入600萬樓價的單位,兩成首期連印花稅所需費用是138萬(佔400萬的34.5%),但是若他買601萬樓價的單位,正因為超過400萬要規定付出四成首期,連印花稅所需費用258.5萬(佔400萬的64.6%)(見附圖),換樓門檻之高,已經可以用不近人情來形容。這個高牆令到大部份的小業主不能換樓,於是市場放盤量應該愈來愈少,樓價在資金過多,而放盤量更少下只會易升難跌,政府每年增加區區幾千伙供應,又怎能彌補每年數以萬計的放盤量和成交減少?

 

另一個二手放盤量減少的原因是很多人也忽略了一個事實,就是「在市場上,買家和業主本是一體!」大部份業主賣出單位之後,都會再買入新單位去投資,就有如一手樓盤一樣,賣出樓花予小市民之後,也會買入新的地皮,當買入新地皮不順利的時候,發展商便會選擇「揸貨」(即封盤不賣),就好像最近發生的事情一樣,也因此,當「樓市辣招」為市場買家增加風險及成本的時候,亦等於為放盤業主增加風險及成本!但是一手發展商買地皮是不需面對「辣招」的,而二手業主若賣樓後再投資就要面對愈來愈多的「辣招」了,可以說是在制度下被迫「揸貨」,這規劃不改變的話,我相信樓市放盤量會不斷減少,這是不正常的情況。

 

一個想換樓的業主,他不可以透過換樓去投資,他便很容易成為一個「集郵買家」,不斷增加手頭上持有的細單位數目,而有異於過去「愈換愈大」而改變為「愈換愈多」。

 

官員和政客們竟然都不關心二手放盤量的乾塘,亦無人去弄清楚實際情況,我們只好盡我們的能耐去發表令到市民知多一點,然後自己去決定和判斷了。

 

 

*轉載自2017年03月29日的大公報

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汪敦敬
祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。










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