點將首期變大去追趕樓市升幅? #1299

諗SIR

你好,我係你DV3963既學生,上完你既堂我真係獲益良多,但有有D課堂上既內容我就有D唔明白,所以來信向諗SIR請教,希望諗SIR能夠抽空解答。

 

請教完課堂內容,小弟再想請教諗SIR一D出路既問題,因我希望呢年內賺/儲夠$800,000 用作結婚及置業,預計結婚洗費約150,000,置業就想買大埔中心3.5M內(9成按)的上車盤,首期連裝潢其他洗費約550,000。

小弟及女友的收入/資產如下:

01
小弟行年27,同女朋友都有個共同理念希望可以合力係今年內賺/儲夠$800,000去完成我地既目標,現階段我地既現金總值為HKD 270,000左右,未計基金退保。車係完成左大約33%,到年尾加埋我地既儲蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都係得HKD 450,000,距離目標都仲有一半。

另小弟家住公屋(打唔到主意),最多都係可以問屋企人借多拎多HKD 100,000備用,如果要係唔打屋企主意的情況下點樣係今年內達成資產增值呢個目標呢?請問諗SIR有D咩意見比我地既個案?

 

希望得到諗SIR既答覆,如有D資料唔清晰既,請諗SIR通知小弟,我會盡快作埔充!

 

如諗SIR覺得我既個案可用作分享,請分享以幫助更多迷途的80後!

祝安康。你的80後學生上

 

ANSWER:

80後而家都嫌老啦,家陣有批90後連27歲都黎緊。本個案相信都夠貼地,希望同大家計一計月入只萬餘兩萬既人,係咪成世都買唔到樓?

 

先講動身學習十分重要,每日車去車返公司吹水無聊打鋪機既生活,永遠產出不到財富。尊重各位有選擇生活模式的權利,不過錢唔夠用個陣唔好去怨。先講本案讀者態度積極,持之以恆,小康可期。要成小富可要再學習點,但要成巨富就只好由天了。讀者加女友收入共35K,從未置業,借貸力為 35000/10000*2.59*50% = 4.5mil。即係若讀者單名買樓加未婚妻擔保,借盡可達450萬。

 

大埔中心附近是上車好地方,大埔中心相對會貴些少,因地點好些少加上新鴻基樓,仲有新建成那一期會賣貴些少,間接推高呎價。觀察讀者預算,35萬預係首期、3.5萬係經紀佣、印花稅78000,即係裝修預算約90000。你問筆者稅同佣都冇得走,裝修方面如果係睇樓個陣落心機,搵到個有裝修既盤,情況一係業主已將屋裝靚再把價mark高,讀者買入就是搵銀行借埋個裝修錢,變相令自己儲少一筆易上車。情況二係業主只係hea執,那讀者要小心一點睇下佢hea到咩程度。例如鋪線如利用「撻線」技巧,唔入管咁將線藏係牆身,會令電線因牆身水氣而更常短路,嚴重既會漏電電死人。又如明顯漏水位用一些方法掩蓋,如不懂發現會令買家在入伙一年半載後需執手尾,只怪上手業主hea做執得不切底。

 

建議讀者擴大睇樓範圍,大埔中心翠屏八號連舊墟都睇哂,搵個盤係業主執過下而又可勉強接受,頂多入伙時塗下油或加個無縫地板就可入住,作為夫婦新婚第一個住宅。因而望令買樓預算調低至50萬,跟據而家儲蓄進度,已有27.5萬在手,月儲到11K,30歲就可擁27.5+36*11K = 671,000在手,到時夠買樓了。當然你可能話:「讀者30歲個陣,話唔定樓價再升三成呢?」咁我地又計一計,如2017年叫350萬的樓到2020年升至450萬,首期45萬而佣45K,印花稅13萬,買樓需63萬,佢仍然夠錢。

 

買入25年保險,相信是被經紀所害。收息101/DV39之後相信已攪清成件事來龍去脈,唔會犯錯。及將已買的兩份作出補好安排。

另外,讀者既然主要目標係買樓,可將錢投入3隻物業有關的股份做對沖。若3年間樓市大升,佢仍可在股市賺返一筆沖銷上升之買樓支出。三隻股份建議係

 

領展(0823): 內含大量屋村餐廳及超市鋪位,好處是保守,唔好處係加息如提速會有些少壞反應

 

新鴻基(0016): 長遠無眼睇,但2017年有匯璽、星漣海、海璇 及YOHO貨尾。基本上2017只要市好賣樓好,股價「十倍奉還」,上演煙花最後一幕。賣樓收益佔集團收入約40%(根據近期年報),數碼通約佔20%,收租及酒店各約佔4%。留意筆者學識不及林本利教授,筆者只係建議揸一年頂盡,而諗唔明為何要換馬長揸新地。惟與長和地產同恆基比,新地好些少。

 

冠軍房託(2778): 2017年開始至今,個價靚到無朋友。吸納不少一線尾的商場同商廈,就算市況下行亦有遷區效應(一線搬二線),可保價格少受影響。買入主要想幫年輕置業者在儲夠首期前將筆錢作有效對沖。當然花旗廣場都係一線,不過已比工商銀行打包租左唔少層數,相對上收入唔會點出事。

 

那讀者買樓之前,可將錢分50/50,一半投入筆者在收息101已授的「老豆形」債基收息,只求8%一年,但價格不動如山。若市大跌更好,債基只跌2-3%而出面瀉價,絕對有利機會等待者。

 

另一半,就分攤於上述三股份吧。留意此不為賺錢建議,是對沖樓市之建議。若果2017樓市開跌,投資人要蝕錢。提出只為解決眼白白睇住首期金額追唔上樓價升幅之問題。

 

當然,有D人等唔到三年(其實讀者三年後即30歲有物業,都算幾叻仔了),筆者聽日文章仲有三個錦囊比呢批急買樓既後生仔。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗 Sir 買樓網上課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第二課當天。

內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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