點將首期變大去追趕樓市升幅? #1299

諗SIR

你好,我係你DV3963既學生,上完你既堂我真係獲益良多,但有有D課堂上既內容我就有D唔明白,所以來信向諗SIR請教,希望諗SIR能夠抽空解答。

 

請教完課堂內容,小弟再想請教諗SIR一D出路既問題,因我希望呢年內賺/儲夠$800,000 用作結婚及置業,預計結婚洗費約150,000,置業就想買大埔中心3.5M內(9成按)的上車盤,首期連裝潢其他洗費約550,000。

小弟及女友的收入/資產如下:

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小弟行年27,同女朋友都有個共同理念希望可以合力係今年內賺/儲夠$800,000去完成我地既目標,現階段我地既現金總值為HKD 270,000左右,未計基金退保。車係完成左大約33%,到年尾加埋我地既儲蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都係得HKD 450,000,距離目標都仲有一半。

另小弟家住公屋(打唔到主意),最多都係可以問屋企人借多拎多HKD 100,000備用,如果要係唔打屋企主意的情況下點樣係今年內達成資產增值呢個目標呢?請問諗SIR有D咩意見比我地既個案?

 

希望得到諗SIR既答覆,如有D資料唔清晰既,請諗SIR通知小弟,我會盡快作埔充!

 

如諗SIR覺得我既個案可用作分享,請分享以幫助更多迷途的80後!

祝安康。你的80後學生上

 

ANSWER:

80後而家都嫌老啦,家陣有批90後連27歲都黎緊。本個案相信都夠貼地,希望同大家計一計月入只萬餘兩萬既人,係咪成世都買唔到樓?

 

先講動身學習十分重要,每日車去車返公司吹水無聊打鋪機既生活,永遠產出不到財富。尊重各位有選擇生活模式的權利,不過錢唔夠用個陣唔好去怨。先講本案讀者態度積極,持之以恆,小康可期。要成小富可要再學習點,但要成巨富就只好由天了。讀者加女友收入共35K,從未置業,借貸力為 35000/10000*2.59*50% = 4.5mil。即係若讀者單名買樓加未婚妻擔保,借盡可達450萬。

 

大埔中心附近是上車好地方,大埔中心相對會貴些少,因地點好些少加上新鴻基樓,仲有新建成那一期會賣貴些少,間接推高呎價。觀察讀者預算,35萬預係首期、3.5萬係經紀佣、印花稅78000,即係裝修預算約90000。你問筆者稅同佣都冇得走,裝修方面如果係睇樓個陣落心機,搵到個有裝修既盤,情況一係業主已將屋裝靚再把價mark高,讀者買入就是搵銀行借埋個裝修錢,變相令自己儲少一筆易上車。情況二係業主只係hea執,那讀者要小心一點睇下佢hea到咩程度。例如鋪線如利用「撻線」技巧,唔入管咁將線藏係牆身,會令電線因牆身水氣而更常短路,嚴重既會漏電電死人。又如明顯漏水位用一些方法掩蓋,如不懂發現會令買家在入伙一年半載後需執手尾,只怪上手業主hea做執得不切底。

 

建議讀者擴大睇樓範圍,大埔中心翠屏八號連舊墟都睇哂,搵個盤係業主執過下而又可勉強接受,頂多入伙時塗下油或加個無縫地板就可入住,作為夫婦新婚第一個住宅。因而望令買樓預算調低至50萬,跟據而家儲蓄進度,已有27.5萬在手,月儲到11K,30歲就可擁27.5+36*11K = 671,000在手,到時夠買樓了。當然你可能話:「讀者30歲個陣,話唔定樓價再升三成呢?」咁我地又計一計,如2017年叫350萬的樓到2020年升至450萬,首期45萬而佣45K,印花稅13萬,買樓需63萬,佢仍然夠錢。

 

買入25年保險,相信是被經紀所害。收息101/DV39之後相信已攪清成件事來龍去脈,唔會犯錯。及將已買的兩份作出補好安排。

另外,讀者既然主要目標係買樓,可將錢投入3隻物業有關的股份做對沖。若3年間樓市大升,佢仍可在股市賺返一筆沖銷上升之買樓支出。三隻股份建議係

 

領展(0823): 內含大量屋村餐廳及超市鋪位,好處是保守,唔好處係加息如提速會有些少壞反應

 

新鴻基(0016): 長遠無眼睇,但2017年有匯璽、星漣海、海璇 及YOHO貨尾。基本上2017只要市好賣樓好,股價「十倍奉還」,上演煙花最後一幕。賣樓收益佔集團收入約40%(根據近期年報),數碼通約佔20%,收租及酒店各約佔4%。留意筆者學識不及林本利教授,筆者只係建議揸一年頂盡,而諗唔明為何要換馬長揸新地。惟與長和地產同恆基比,新地好些少。

 

冠軍房託(2778): 2017年開始至今,個價靚到無朋友。吸納不少一線尾的商場同商廈,就算市況下行亦有遷區效應(一線搬二線),可保價格少受影響。買入主要想幫年輕置業者在儲夠首期前將筆錢作有效對沖。當然花旗廣場都係一線,不過已比工商銀行打包租左唔少層數,相對上收入唔會點出事。

 

那讀者買樓之前,可將錢分50/50,一半投入筆者在收息101已授的「老豆形」債基收息,只求8%一年,但價格不動如山。若市大跌更好,債基只跌2-3%而出面瀉價,絕對有利機會等待者。

 

另一半,就分攤於上述三股份吧。留意此不為賺錢建議,是對沖樓市之建議。若果2017樓市開跌,投資人要蝕錢。提出只為解決眼白白睇住首期金額追唔上樓價升幅之問題。

 

當然,有D人等唔到三年(其實讀者三年後即30歲有物業,都算幾叻仔了),筆者聽日文章仲有三個錦囊比呢批急買樓既後生仔。








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