愚蠢的新樓買家 #1298

你好諗Sir,

 

本人是舊生,已經報讀所有收息,ETF,買樓003課程和閱讀諗Sir 的書。上完堂後已經投資在債基,雖然注碼和回報少及沒有疊增,但已經體驗每月收息及平穩的特性,當然一生三宅更是目標。現在心中有2個方案,希望可以得到你的寶貴意見。

 

家庭: 本人及太太同34歲,育有2名小孩(4歲及6個月)。

 

每月收入:

先生人工: 37,000 花紅: 74,000 / 太太人工: 30,000 花紅: 100,000

 

現時流動現金大約有$600,000

 

每月開支:

車 ($4300) + 保險 ($3200) + 水,電,煤,供養父母及其他開支($29000). 給父母的家用比較多因他們主力幫手照顧兩名小朋友。

每月可儲蓄: $29,500。(以全年收入”人工+花紅” 之平均數及扣除MPF計出)

 

物業:

2015年換樓聯名買入5.3M兩房荃灣西環宇自住,向銀行借貸6成供30年,月供$12,000. 現在尚欠3.05M.

沒有其他借貸也沒有其他投資

 

借貸力:8.28M

已用借貸力:37%

 

當初選擇新樓只是為了保值,可惜當時還沒有遇上諗Sir還要抽到聯名和愚蠢地6成上會,認真是敗筆. 走錯了一大步. 希望趁仲未太老可以快一點走回正軌.

 

方案:

1)拆名,太太名義買了層樓. 估計樓價是5.8M (銀行估價,地政買賣紀錄只有幾宗,不能參考).太太8成上會, 即要用116萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有140萬.用140萬買疊增債基(年20%回報).流動現金應急.已用借貸力:58%

 

2)賣樓. 單人名義買價值4M樓(套房)出租,自己租美孚或荃灣3房住.8成上會. 首期80萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有160萬.用150萬買疊增債基(年20%回報).10萬買ETF. 流動現金應急. 已用借貸力:40%

 

希望諗sir 可以比到意見我地.

多謝! 學習中的庸才舊生上

 

ANSWER:

聲明: 本文題目所用之「愚蠢」一詞,源自讀者來文。筆者本人絕無貶抑香港各位新樓買家,新樓買家更合時地為香港經濟注入新動力,真金白銀咁投放資產,屬愛國及愛港之表現。如果可以,請在7月1日回歸廿週年習總到訪之時宣讀新樓買家名單,我們要高度肯定此番貢獻。同時筆者呼籲各位,有閒錢一定要同大行經紀買新樓。

 

「買新樓只為保值。」呢句真係經紀哥哥既金句,你知有D說話對某些人而言,真係講夠十次佢就會信,又或者多人講佢就會信。

 

有D人就信權貴,問李嘉誠類近「買環宇海灣保唔保值?」的問題。咁即係逼佢答:「好」。

 

有D人可能係「知。照扮無知」,話買左環宇海灣之後個價升左,所以佢就係保值。咁浪翠園夠升穿返97年個價幾個百份點啦,佢係咪同沙田第一城一樣咁保值呀? 環宇升只不過係水漲而船高,於此事找不到新樓比舊樓保值之結論。加上新樓點解咁多人買? 因為易借錢。發展商提供財務令其抵押性於發售時大增,令新樓更有價值。但當新樓業主想賣走,由新樓變二手時候,抵押性即打回原形,而一手樓的光環已除去,到時就要為愚蠢或任性行為付出代價。當然有錢絕對可任性,多付約10%之新樓溢價對富家子弟而言只屬少數目。但若買家有感不值或中伏,那自可判斷是否做了蠢人。

 

究竟批判性思考定讀個MBA可以幫手搵到錢? 筆者淨係知如肯多想及了解SALES之動機,一生人可省下的錢財及時間很可觀。綜觀讀者情況,最缺係CASH。所以應趁環宇夠兩年加上海之戀銷情賣得唔錯之際,就算比10%額外印花稅都應將環宇賣走。你諗諗他日荃灣西新盤入哂伙,讀者如要賣樓或租走,講近地鐵同靚唔夠海之戀同柏傲灣黎,鬥平亦唔夠海濱花園平,比方便又唔夠爵悅庭(雖然,爵悅庭都唔叫得方便…),肯定比人大幅壓價。各位買樓前要考慮該樓盤是否有其獨特性,起碼做到人有你有,再進一步如能擁區內之特別間隔或便捷更好。

 

估計讀者賣樓後連交稅只可打平手,套回40%*530萬樓價為212萬,加上手上六十萬現金再加夫婦收入共67K,成件事會好做很多。去海濱或者麗城搵個三房租,16K有盤。學習好點管理套房,走入荃灣西至路德圍附近,應有不少好選擇。400萬樓而收租19-21K的不難做到,當然如間房的工程做得好,收租可增至22K-26K/月,這主因是一個430呎實用的面積,究竟你可以用到幾盡? 呢個知識,等於你每月收多3千蚊息加啦~! 已是一個70萬車位的收租金額。所以肯學肯落手做,遠比你花時間在MBA有用。

 

有了套房,用其租去貼三房租金完全無難度。除了搞套房的首期連裝修100萬,淨低的約160萬CASH可以任收息。當然就咁買間樓收租,計400萬入荃景兩房,收12-13K是可以的。那淨低160萬要行行債基疊增,當用保守的收15%一年,一年已收息24萬,即每月多成20K現金,夠哂讀者收租12-13K後貼錢租三房,淨低錢可先儲起,等樓市差再出擊。以讀者工資水平不能逆市「發動攻勢」,要穩守再待「天下有變」,才可「率兵」有所作為。








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