[‪汪敦敬‬] 地產年內有調整無跌市 (2017/03/16)

20170316 龍市

 

到了今天,世人已不得不承認環球經濟的重心其實在東方的中國!我們對市場的思維及邏輯也應作一定的改變,過去幾年,西方社會的週期性經濟概念可以說是完全不管用(起碼在香港樓市上)!有些人因為市場的發展不合乎過去認識的邏輯及他們的估計,於是便評論現今市場為不正常!但是與其一年復一年不斷用不正常去質疑市場,為何不找出市場上的「新正常」及新邏輯出來!?繼週期理論後,現在仍有不少人用「波浪理論」的邏輯去等待樓市「牛三」的出現,我認為這個概念是充滿了「不買的風險」的!

 

筆者在今年雖及早為樓市發出預喜認為樓價有超越大多數人的評估將會以兩至三成為升幅,但我認為「樓市Halloween」(因悲觀情緒造成的市場衝擊)一樣會在今年稍後時間出現!但希望到時大家不要以為這個就是「牛三」引起的跌市,這個可能其實是一個鞏固期!筆者仍然認為可見的將來,香港樓價仍然是不斷向上甚至在幾年內倍增的!當然筆者的概念是充滿了「買的風險」的!讀者若入市必須做好風險預備及「買完就下跌」的期望預算,當然,筆者更負責任的做法,是深入談論有關的理論基礎,然後讓讀者參考正反兩面觀點後去由自己決定,我對時代的轉變有以下的分析,希望與各位分享。

 

過去二百多年來,資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替!也是生產突飛猛進後再突破崩潰!熊彼德認為「資本主義的創造性及毀滅性是同源的,必然在週期性危機中發展,資本主義就是一種創造性破壞」,而中國式的經濟就是主張將以上不穩定性的泡沫抑制、修改、甚至去除!所以中國特色的社會主義其實是不存在「牛三」,甚至乎性質是與熊市及牛市不同的,這種中國特色的經濟,筆者就以「龍」來形容,龍的經濟市場形態我認為只有兩期,是「龍市一期」及「龍市二期」,「龍一」就是宏觀調控下的調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展,「龍二期」就是經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛,在「龍二」之後下一個階段就會回復去「龍一」,如此類推,不斷循環,所以中國式的經濟只有龍一、龍二,沒有牛三,我認為未來泡沫爆破只會繼續在歐美經濟範圍裡發生,如果中國是新常態的話,那麼歐美就是OLD SCHOOL了!以中國式經濟為體系軸心的城市,將來沒有太大的泡沫風險,市場只會較多潮水漲退的風險,或有關政策的官員有可能判斷犯錯的風險。

 

當「龍二」資金流出及受管制的時候就是樓市調節期,香港人未來要習慣中國式的調節,即是因宏調及「收水」引起的市場衝擊了!

 

 

*轉載自2017年03月15日的大公報

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汪敦敬
祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。










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