知道要一生三宅才可安全退休 #1296

本人33,散工,早年賣樓,現月入約20K,銀行張statement做緊收入40K/月。 冇債。

 

老公33,銀行員工,約1M 年薪。兩年前買了自住樓6.5M(先生名), 還有6M要還。

 

兩人

現金3.5M+200K股票+債基750K(正分注入),實收5K/月。

 

每月收入+債息-供樓開支(22K)-家用後,月儲30K – 40K.

 

知道要一生三宅才可安全退休

要在銀行半年收入後買樓。 諗sir可提議應買入4-5M樓收租還還是用盡借貸7-8M既樓收租?因本人怕自己年齡愈大愈難借錢。

 

想拿現樓做街按, 本人擔保再借租出,租金cover還款,但要先比多1.5M做街按, 先生再用盡公司借貸買入一層兩/三房自住,8M。

or

用自己名買5M樓收租。比兩成做mortgage.

 

+兩三年儲蓄1M再和家人姊妹買多一層。

 

諗sir意下如何? 謝

 

answer:

估計讀者除老公外,自己職業都同銀行有關,說話簡而精之餘更具技術含量。在此先幫其他讀者做些輔助:

  1. 未夠半年收入證明係批唔到按揭的
  2. 讀者講「街按」,係因為老公間自住樓是用緊銀行職員優惠按揭(staff loan)。一般而言,可借月薪之120倍,年息1%或更低。可做十成上會,有些銀行只可做九成。但留意低職級的,要做夠半年又或一年先可以借staff loan。而「街按」,係指唔用staff loan,走出去其他銀行做一般按揭。
  3. 那為什麼有1%息咁快都唔用? 因為銀行職員一旦被裁,銀行會同時call loan,為避免失業+追債一齊黎呢件咁「福佳」既事,銀行中人頂多起首買樓時運用staff loan,長遠還是不借為妙。
  4. 如果你目的真係只想買樓,其實你入銀行確實可做到,唔使做人做到連百達通都要老母增值。由於銀行可借樓價十成或不超月入120倍,即25k月入的人,可借300萬,一蚊首期都唔使比。當然入銀行加薪要至25k,你醒目可以1-2年,唔sell野又懶可以十年。但點都好,左跳糟右跳糟加加下到25k,總比你儲100萬容易。留意若果你係銀行識埋另一半結婚,無記錯係可以借240倍。咁即係每人13K人工,捱個teller位2-3年,已夠可以不付首期享有安樂窩。

 

年紀大就係人都知係難借錢。至於咩算叫年紀大? 好似讀者咁33歲未算。所以唔使為此煩惱。佢問題當然在於牌面就好靚,先生百萬年薪加自己唔使做仲有幾百萬cash揸手,不過除了用債基收緊個5千蚊月息,先生間樓仲有成六百萬outstanding,係一條友搵錢兩份洗之下,前路仲好漫長。要解此局在於唔好貪時機,利用先生高人工高借貸力,加上自己可令「借貸力由無變力」之助力下,逐間該間樓咁儲。所以建議讀者重新入市,惟單位應是三百餘萬的大屋苑細單位,又或更激利用舊樓做套房收到10-15%租。人工高既讀者之格局,是樓房只入不出,時間一過租客幫手供樓大半,到40歲三樓在手是幾可肯定的事。

 

人工低或超高者,反而有另外理財方略。超高者可以用直債收息,昨天已提及整條渣打2022到期,保本地9%可期。若進取一點有10-15%而到期保本之選擇。故有錢人是可以保著本咁收高息,「中產」就利用樓房去挾持租客加快自己理財進度。至於未有錢朋友可以放心去博,買股票只攻不守是一策略,不過筆者不善於此處。

 

既然讀者仲有姊妹的名義可用作入市買樓,那就應搞好自己文件,令借貸力更為高漲。至於債基亦建議調高息口水平,畢竟現時進度只是收著幾千蚊正現金流,留番100萬比老公預間樓隨時由Staff loan轉走即可。希望在100萬首期去買間細樓,加上再撥多100萬去買債基收息,個人現金流水平可提高22-25k/月。套房投入一百萬去產出8k-10k正現金流已演示了多次,而債基點收超10%對作為收息101舊生的讀者亦無難度。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室