本人十分仰慕唸SIR, 曾報讀買樓101. 將會報讀收息101.
本人與未婚夫準備下年結婚, 不會要小孩，現況如下，敬希唸SIR指點下方向正確嗎？如何可加快進度於１５年內財務自由？
未婚夫(42 years old)名下市區物業, 自住，3.5mil 購入, 市值7.8mil, 之前加按, 尚欠銀行4 mil, 欠家人700,000因不夠錢上會(預分10年還清), 月供16,000, 30年, 月入$33,000 (每年14個月糧), CASH只有很小約10萬.基金10萬未到期。
本人(37 years old),月入4萬 (13.5個月糧), 手上儲蓄現金1.2 mil +基金20萬, 我名下物業購入價1.3mil, 現市值4.7mil, 之前加按, 現尚欠銀行2.6mil, 月供$10,000 (30年)+exp $1000=$11,000. 收租$13,500/月,正現金流 $2,500/月.
我們合共借貸力是(32000+40000)/2*2.59 = 9.3 mil. 已用了6.6mil = 70%. 因未婚夫手上CASH太低, 加上現市況是高追, 因已有一層在收租中, 不急於入市, 幾年後看時機再計劃買第三層物業收租
短期３年內：
1)計劃將我手上現金1.2 MIL 在債基收息預6%年回報. 收息$6000/month+收租$2500/month = $8500.
2)婚後打算開combine account，每人月儲$15,000 = $30,000/m + $8500 (正現金流)-$16,000/m供樓＝$22,500/month x 12m)=$270,000/year. (每年double pay+ Bonus 會拿來還他家人，約＄70,000/year)
每年的儲蓄會作mortgage one以減輕自住樓的利息負擔。3年後共儲$810,000會一次性還款, 扣除3年已供本金約$280,000，自住物業約餘下貸款$4 mil – 1,090,000 = $2,910,000, 月供12,000-$8500正現金流，只需付$3500/m供樓。
3)可月儲蓄$30,000-$3500(供樓) = $26500/m X 12 m = 318,000/yr X 3yr = $954,000 (3年後資金)
中期6年後:
要看時機，第三層物業目標是3MIL市區(油尖旺/土瓜灣)舊樓, 用家人名按８成 , 25年, 首期600,000, 借2.4mil 約月供$10000. 出租12000/month.
不太敢冒險的中女上
ANSWER:
讀者總借貸力9.3mil，現在用了2.6mil+4mil，即讀者講的70%。在旺市用到七成算好盡，唔可以再買樓。惟缺乏買樓收租建構與通賬掛勾之收入，中期買債基收$8.5k頂住檔可以嗎? 這要看佢地每月洗費，未婚夫估計是月月清，讀者假設支出月入之70%，即40k*13.5/12*30% = 31.5k，那要過財務自由的生活，需產出正現金流31.5k+32k ~ 64k。在收租有$2500/月，加上打算買債基先收6%月得$6000，共$8500/月之正現金流對比洗費太少。讀者每月可儲萬零銀，十年時間可儲約150萬，用其收息如只做6%的債基，只將現金流提升了七千幾。由此道出讀者提案之軌跡，不能接合佢想到達之地方。
另外將儲到既錢走去提早還按揭是敗筆，買樓最正就係定額咁將筆債死拖爛拖，廿年過後萬元計的供款，很可能只是一餐自助餐的代價。所以有錢都唔應該提早還按揭，更何況大多數係「還唔起」! 因為還錢令欠債規模減低未能用通賬貶債，加上少了錢作高息的投資，一來一回很影響投資績效。當然若閣下已成就財務自由，或者已距離很近，有錢係身但又唔想冒險欠債，提早還按揭是可理解的。但上段已同讀者計過現金流在手的太少，若一味守住放棄進攻，情況就好似巴黎聖日耳門作客巴塞，縮得太後只會比人入完一球又一球，最後輸足六球出局。
若讀者唔睇波就咪理上一句，總之有錢唔好咁快還，除非你話今日按息已由2%升至6%，那就好要調節，否則冒些少險利用債基疊增收10-15%息，仍是需做之手段。當然20-25%之疊增方案可避免，配合唔想冒險之性格。當然若未婚夫欠家人筆錢，就應努力清還，未結婚就先欠債加上無儲蓄習慣，會成為他日家嘈屋閉的伏筆。總之人一世，最大能力而負最少責任就是未婚求偶時，咁順風都攪唔掂真係要幫自己擔心下。
近日網上又有人話 QUOTE:「銀行造樓按不是做生意。今天和朋友傾談香港樓按利率。他說香港的樓按息率可以低至1.7厘，即使做P按，也是2.15厘。我笑至淚水直冒。銀行做樓按收年息2.15厘? 美國10年期國債利率今日係2.51厘喎，買美國國債可以收息2.51厘，銀行承擔風險做樓按，連皮費都沒有著落，只係收息2.15厘? 銀行想執笠定係銀行想做善事?」
「據聞有香港的銀行做定存支付1.7厘利息，又有香港的銀行做樓按收1.7厘利息。到底香港的銀行是怎樣做生意?」
筆者看法是，銀行有很多低成本的資金來源。近年已沒咩人做定期，大把人幾百萬咁放係活期度(我仲未計銀行係信用卡KEEP班小商戶90日數期個筆錢呀!)，大銀行獲取資金之成本只係0.1%，而做樓按收2%，雖個GAP係細但都未叫蝕做。至於細銀行，咪就問大銀行拆借錢去提供樓按。而家一個月HIBOR都有話係大約0.3%，加上銀行計按揭息講明係HIBOR+1.5%咁咁，即係咩情況下佢都食硬你1.5%咁滯。
那再深一層想:「咁美國國債都收2.51%，點解仲要花成本搵人批按，然後都係收2-3%?」由於按揭收息是浮動的，加上被抵押後有樓係手，加上可將按揭證券化再賣比人，故銀行有單樓按係手比只用錢買美債賺息差更好。何況客人有樓按係一間銀行，基本上兩年唔會走人，銀行知清佢底細後仲可以CROSS SELL佢基金或貸款咁，只要中1-2樣產品再進賬萬元一個客是肯定! 最皇牌係銀行收左你間樓做抵押，係可以賣你間樓去找你欠佢既卡數，就當你供樓極準時仍然可以咁做。呢樣野叫All-monies obligation。所以一眾KOL講理財建議由搞懂銀行運作開始。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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