33 歲卡在中間 “Tiu Tiu Fing” (收息, ETF及買樓堂學生）
諗 Sir 你好，小女子是你的長期讀者＋學生(由數年前 903 骷髏會 blog 開始)，先謝謝諗 Sir 之慷慨分享，畢生受用！
現況：
– 33 歲, 單身。 即是收入方面只能靠自己。
– 收入約 150k/月之中層管理人員(非公務員)，交稅約 20k/月。
– 2-3年內有轉工(實為轉行) 打算，一方面身處之職位發展空間有限，另一方面想嘗試新挑戰。屆時收入有機會降至約 90k月 (希望會有 100k 左右)。
– 股票投資過去在 3 年平均年增長約 20% 左右，今天約值 1.8 M。
– 每月收入支出於下表已列出，港島物業是早年母親單名買入作父母自住，由我負責全數供款，但按揭申請時由兄長擔保所以不損我自身借貸力。
– 父親名下沒有物業。父親已同意，若我將來我再購買物業，”人頭” 可留給我使用，條件是不能做套房。
– 沒有意願結婚，買樓不會有伴侶人頭可用，亦不會有人擔保增強借貸力。
我自知財政將況比上不足比下有餘，一睇盤數就知離財務自由唔返工仲有一段距離(被動收入 69k vs 支出 114k, 只完成 60% 左右)，卡在中間 “Tiu Tiu Fing”。 =.=”
儲蓄率不高，種種原因之下再減低之空間亦有限，只能從開源著手。
所以想請教：
1) 目標A：首要任務當然是想產生多一點現金流。
2) 目標B：希望可買一層港島三房自住（近家人及工作)，budget 約 10-12M，有無可能？
3) 資產配置上有那些可以改善之地方，例如手頭現金 3.5M 應如何調配？有想過債基加碼但開始有點心理壓力(因為不保本)。
先謝謝您。Jennis 上
ANSWER:
讀者在將資金運用得幾盡，用同等既錢產出更多現金流機會不大，修畢買樓003後做套房 A (值4.7M, 欠 3.2M)，收26K租而供16K，即現金流產出效率為(26K-16K)*12 / (4.7-3.2)MIL = 8%。套房 B (值4.8M, 欠2.7M)，收26K租而供12K，即現金流產出效率為(26K-12K)*12 / (4.8-2.7)MIL = 同是8%。可稍作改善的是套房本身價值高，困成二百萬錢先得14K/月正現金流，應該可再做好些少，至10-15%的區間。
當然明白很可能是讀者買個陣個價係平，而家間樓已升至近500萬，換言之呢兩年收好租又賺價。已有不少同學問過可否再將套房重按爆八成再將賺到既錢套出黎再買? 由於讀者近悉數運用家人名額每人買樓一間，故將套房轉按唔可再交平稅，亦有未必過數驗樓的麻煩，所以一動不如一靜。若有人朦查查去做貪平買唐樓去收租，更會令自己陷入困局，就當要賣都唔係咁容易。
150萬收17K的債基方案，年息率13.6%，已達成收息101上堂同學想要之效果。由於收入高加上年輕，可以行更新的債基套餐A收息方案，將年息推升至25%。留意收高息風險是要承受更低補倉觸發水平，約15%。利用之債基本身3年波幅為6%，在同類中算中等。雖不致於成日會觸發補售，但5年一次的大跌市引致投資人要打入本金之10%作補有此可能。留意要補售本身唔可怕，債基過左金融海嘯絕大部份都可升番。反而股票價格就一去不復返，而家要中石油(0857)見番10蚊都有難度，唔好講返上海嘯前$20既水平。
如果收息20%就算數，可用波幅只在2.84%的債基行疊增方案，風險少一點，大部份買BBB評級債，可見下圖。由此可見要將收息做好，最好在入市前攪好投資品的風險及內含投資物，那遇上逆市不致手忙腳亂。
那將現有債基換馬，及利用ETF去收15-20%年息而又不關連於債基的投資，好去分散風險。應可將讀者組合改善及將每月現金流提升至80-90K/月區間。但若要提升補動收入至超十萬/每月，讀耆需要格局上的變化。由於打工仔每月搵15-20萬已好盡，加上收得咁多公司又會用到你好盡，所以利用高支出去平衡心理是可理解的。要再大踏步向前讀者需跳出現有框架，令錢財及見識爆發式增長，故支持佢調低月入去發展自己事業。同時希望各位留意，能觀察問題，理順問題，指出解決辦法及執行，為成功之本。上述幾項筆者稱為能力，很需要學校幫手培訓。
知識、能力讀者都擁有。下一步要看膽色及為人，才知道可否再向前邁進。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA6) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
