為何536萬夠退休? #1287

 

Hi 諗sir

本人上左諗SIR 你的買樓101課程, 獲益良多. 人生目標係一生三宅達以財務自由.

背景資料

已婚 28 月入48K, 丈夫32歲月入70K

現居於丈夫跟老爺聯名的自住單位

自己手頭上大約有850K現金, 150K 股票,沒有任何物業,

心目中想置業收租,但有鑑於樓價近年太瘋狂,想等多一兩年睇下樓市有冇回落跡象, 諗sir, 我而家應該點運用我現有ge資金去投資部署,繼而達到財務自由…

謝謝

Yan

 

ANSWER:

說實的,此發問的技術含量很低。筆者期望上過堂既人,會進一步懂思考「下列問題」。當然攪成咁,筆者都有責任,會睇下點將教書做得更好。同時因此問題是2月12日發出(是的,今日己經係三月。按排隊情況筆者仲係答緊20日前付費學生的提問),當日讀者應只是上了買樓001的首課,未完第二堂,加上筆者更多理財觀在收息101有述,所以請容許筆者只負一半責任。。但點都好,筆者教學上需加強改進。

 

先談些理論

有些年青人話唔好為供樓被縛成世,筆者同意。但如果你唔供樓,就只有寄居係父母或親威籬下,將居住的成本轉予他人承擔、又或縮減他人之生活空間、又或佔領他人原本可以出租的單位,套取其租值。這樣,同八達通都要阿媽幫佢增埋值既倫敦金妹妹,絕對唔一樣,不過相似。

 

如果你租樓,那就是自行承擔此等支出。租間新界區兩房市值假設300萬而月租為1萬,兩年計支出24萬,若兩年後樓市跌30%,租客買返間樓用少90萬,來回贏左90-24萬=66萬。可以睇成為先比24萬,博到就賺多66萬,賠率為2.75。睇返英超買侯城主場贏利物浦受讓一球都仲有賠率2.85倍,筆者認為我買侯城仲好過用足兩年賭港樓跌30%。更何況及最重要既係: 如你賭輸左你能否承擔再入錢租多幾年加上痛失時間既後果。睇哂賠率同潛在風險之後,希望助你分析買樓呢件事應唔應做。

04

那什麼是「下列問題」應懂得在課後思考?如下:

  1. 懂得計到自己能力多少,及如何提高個人買樓能力

在免費文章可計到讀者家庭借貸力為(70K+48K)/10000*2.59*50% = 15MIL(1千5百萬),很高! 當然付款課後,佢應知道做左D咩野令實質借貸力同理論的1千5百萬有落差。從而改正一些令個人借貸力流失之漏習。有些同學人工無咁高既,懂得利用家庭資源助佢過到先上車此一關。總括而言,筆者令同學做好過買樓BUDGETING,同時知道自己借盡多少,那有些貴樓就唔好花時間去買、或聽左經紀甜言蜜語後落訂。

 

  1. 懂得鎖定改進範圍,我地需要同學寫出TO DO LIST,而唔係WISH LIST

希望學生修畢課程後咪再講「目標係一生三宅達以財務自由」。而係即落手去做,方法是先計下自己而家支出幾多。其實不少人去到呢點都有所覺悟,尤其發現自己搵5萬洗足4萬9,那真係唔洗上堂先攪攪自己洗費再黎未遲。假設你知道自己洗費為每月30K後,要做就係搵最有效的方法利用投資工具為自己產出月30K正現金流。用股票收息明顯唔穩定,用IBOND去收派息估計只2-4%(保證1%),要1千2百萬IBOND派年3%先可產出月三萬收入。那更有效的方法是冒少少險,將一半買下債基派15%息,另一半用樓收租400萬樓估計收13K。30K有13K係收租黎,而17K由債基派,係15%派息下需買17K*12/0.15 = 136萬債基。即400+136 = 536萬就可建成月入三萬之收息組合。若果你係30歲,拎40萬出黎買樓再參考買樓001之案例偷偷地收租,45歲估計間樓應供左大半,而儲136萬都唔係咩難事。即係你衰衰地儲下錢再趁早買樓,要45歲有3皮野收入比你退休絕有可能。當然你心諗:「一間樓收左租,我住邊?」

 

好彩就好似讀者咁有老爺比地方佢住。唔好彩要老公生性D,都係30歲結婚時拎多40萬出黎,九成上會買樓自住,筆者看四十萬就唔係太難拎出黎。

 

  1. 懂得管理租客,令每月時間過得好快

不少收租的業主都有的體驗是:「唔經唔覺又一個月,租客又入錢比我!」是的,有租收可以令每月的出糧日多一個。你一個月出兩次糧開唔開心? 三次又開唔開心? 要點係需儲首期、學曉如何令銀行更願意借錢比你。同埋深化租務管理技巧。一些包租公都知點處理租客叫佢整乜整物、又或賴死唔搬的情況。這在買樓003再談。








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