我敬佩的諗 sir，
上次老公上完堂忘記問諗 sir，我們的居屋供完但未補地價的，怎樣或去那裡可以「加按」呢？
老公月入$45000，
我們手上只有$55萬，
每年可儲$14萬，
每月可用$15000供樓，
怎樣可以買樓出租呢？
很煩惱！
一直解決不到首期不足的問題！
儲兩年錢，都只多了約$30萬！兩年後樓價不知會平穩，下跌還是上升？
因為6歲女兒要上小學，我們不會搬或換樓，
也因為換私樓又要花一筆錢，所以我們沒有考慮換私樓。
我們供滿的居屋時值$500萬，但又不可以「加按」！很煩惱！
請問我們怎麼可以買樓收租，供15-18年，65歲時有一層樓收租作穩定收入呢？謝謝諗sir。
又窮又煩惱的譚太
ANSWER:
屋企小左一個人做野，令家庭收入只45K，與較低工資的夫婦各搵22K實無異。
不早洞悉居屋唔可加按的缺點，將錢供入一件較低流通性同唔可加按的資產，究竟今時情況是否不能在早年預判及作出避免?
筆者職責是要準確說出問題所在，而同學自己考慮是否作出改善，而唔係一咪說些客套說話。另外筆者教室唔係許願池，若果學生既投入是米，筆者頂多幫你煮煲靚飯。但如果要點石成金式的效果，我諗要等自己「瓜左」升埋仙先幫到各位。而家讀者wish list有:「用15年供哂間樓而又可透此獲得足夠收入退休，係佢咁既牌面下究竟攪唔攪到?」即管勉力試試。
而家讀者每月洗緊幾錢? 佢45k月內而一年儲到14萬，即每月支出為(45k*12 – 140k)/12 = 33k。若果佢想65歲時有33k被動收入，假設當時樓房租務回報率有4%，需要之樓房市值為33k*12/0.04 = 990萬。
一間990萬既樓，用18年供完，假設全期息低至2%，仲有人幫佢十成上會，起始月供金額為$38115。有呢個數，讀者自可scale up或者down自己既目標。當然以佢既情況，scale down買間450萬既樓，退休後希望每月收番16000，而由而家開始月供$19000供15年，咁會實際d…
問題係: 月供個萬九蚊點黎? 諗sir比?
咁阿譚太就要諗下阿女返小學之後，自己能否產出收入。除非老公武功強如呂布，否則打工一份糧就無可能滿足咁多wish。其實500萬樓只消100萬首期，計埋有比首期上會，買家只需供400/259*10000 = $15400/月，間樓同收租大致可相抵。而家有55萬既譚太，儲多兩年錢加上將55萬投入只收8-10%年息之穩當債基，兩年後擁100萬淨資金是可以的。
當然只付兩成首期買樓，買家必先是「無樓之人」。如譚太間居屋是聯名，必先將是但一人除名。但如老婆揸居屋而老公被除出黎，老公又是否願意呢? 本來若住在私樓，大可將樓加按一半比老公有錢揸手後甩名，但正因居屋業主享受了買樓唔使比地價既因，註定要受居屋不能加按既果，諗sir都無辦法可以改變。所以閣下如人工將不會大升，諗清楚接受慳返地價而放棄日後發圍的機會，長住居屋是可以的。
換轉是筆者，會趁市高灑脫咁同居屋講拜拜。下個月就選特首，四個侯選人都講明會大起公營房屋，你仲咁神心死揸老居，係咪同錢銀過意唔去? 若看倌環境好，揸間居屋當迷你倉用，那又是另一回事。總言之，你每日的習慣怎樣，你的財富水平同能力都會怎樣。每日住返係居屋同埋用時間係湊女返學，可獲良好子女關係，失去財富必需接受。當然有人「錢又有」「女又有」，建議再看遠一個十年，睇下人地係咪真係只靠個有錢老豆去食糊? 諗清楚同埋肯面對，其實一d都唔煩惱。
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