諗sir:
您好！數月前經朋友介紹才開始拜讀你嘅理財文章，睇您幫讀者解答各種理財方面嘅疑難雜症，實在獲益良多。本人已報讀101收息課程，現希望諗sir可以幫手指點吓自己嘅理財方向。
現況:
物業一: 小型屋苑，市值HK$4.6M ，自住
物業二: 村屋，市值HK$1.8M，收租HK$7K
物業三: 村屋，市值HK$1.8M，收租HK$6K
上述物業已全部供滿，本身亦冇其他貸款。手頭持有約HK$1.6M股票，大多為藍籌股(佔95%)，如豐，恆生，煤氣，聯交所，亦有少量坐艇細股，已持有多年，每月收息約HK$4K。另有現金約HK$1.4M。
本人今年48歲，先生51歲，冇小朋友，亦冇父母需要照顧，目前我俩已處於半退休狀態，故每月薪金收入只有約HK$20K，薪金丶收租及股票收息每月總收入約HK$37K，支岀約HK$10K-13K左右。我哋一向理財嘅態度都比較保守，亦唔識其他投資工具，而家年紀大咗，更承受唔到高風險，現計劃將約HK$1M現金用作收息，係咪都符合我哋嘅狀況呢？曾經都考慮過，再買入一層價值約HK$4M左右嘅市區樓用作收租，但又考慮到年紀同借貸力嘅問題，息口又開始向上，所以擱置咗。如不想借貸太多，是否應先賣出一層村屋再加現有現金作首期？或應買債券收息？現請諗Sir指點迷津。謝謝！
蔡太上
ANSWER:
村屋做按揭比較難，無路到既村屋更是無銀行肯借。相反大型兼有管理既村屋如錦繡，加洲，就當前者1981年樓都仲有機上會九成。讀者提升手上資產的可抵押性，等於減低自己問銀行借錢之難度，故除了想辦法增加被動收入，另一著就是賣走村屋。
兩間村屋只宜賣一間，另一間就KEEP住收租萬一有日錢用哂，可以將小屋苑單位租出去而自己住返入村，一個屋苑小單位的租值由數十年前至今，避強都夠夫婦二人開飯。所以老黎要保證有飯開，趁後生比些少首期其餘搵租客供滿佢，最底線的退休策劃就此完成。成個plan最緊要的是趁後生做，租客有冇反而不成問題，只要你入手大屋苑兩房或更大單位，只要你肯減就唔難有租客，不過要申明村屋就無呢支歌仔唱。
那賣走一間村屋的錢應否用黎收息? 答案是能產出現金流的都可以做，問題是究竟產出的方法陪隨幾大波幅(風險)，半退休人仕要考慮清楚。就以手上藍籌而言，1.4m產出四千月現金流，產出率為3.4%，而各股票之波幅用標準差表示，根據stockblogger數值如下:
| 標準差幅 | 2017 YTD(as of 15/2/2017 trading hour ) | 息率 (as of 15/2/2017) |
|
| 匯豐(0005) | 7.8% | 8.92% | 5.4% |
| 恆生(0011) | 3.5% | 13.37% | 3.5% |
| 港交所(0388) | 6.2% | 9.5% | 2.4% |
| 煤氣(0003) | 4.2% | 8.3% | 2.21% |
| 恆生指數(HSI) | 7.8% | ||
| 國企指數(CEI) | 9% |
若看賺價，多於恆生指數的升幅才屬投資人真正賺到的。用盈富基金複製恆生指數升跌，既可將個別上市公司的風險去除，利息亦有3.22%。冒匯豐叫你供股、被人罰錢、及管理層失誤之風險才令投資人獲得比盈富多8.92-7.8 = 1.12%之回報，再加年息多2.18%，你又認為值唔值呢?
相比下圖一隻收息堂有用的債基，可予超10%的收息方法，你見不少個案是舊學生回信講緊已收13-16%息而下一步點做。留意2010-2016年七年間年度升跌都有單位數字，你買入就算槓盡都未見會CALL一次LOAN，更何況我們已面授CALL LOAN之計算方法，及提出如何留有一手及入市去應對大好或大差市況? 債基收成10%息，而standard derivation(標準差幅)只係3.96%，相比匯豐付出近多一倍風險(7.8%)，只收5.4%，更何況其實讀者選取之股份，真係唔知會否更低質。當然筆者無意評論邊隻股份高低，而係討論分辨一項好收息投資之方法。
從數字可見恆生是隻較有質素的股票，仲好過煤氣。煤氣無疑波幅低，但回報都低。相反恆生予低波幅(3.5%)之餘更比高回報(年初至今13%)，息率比較上都比煤氣好。按次序讀者可將匯豐>港交所>煤氣>恆生咁清除持股，或者淨恆生係度都得! 退出黎既錢，運用債基收息，其次是用ETF替代籃籌portfolio，今日暫時講咁多。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租各類稅務處理
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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策略5 如何判定將上升之美股
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策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙