想儘快完成一生三、四、五宅收租無憂 #1272

今日個案將用Q&A型式作答,先由讀者交待自己背景:

 

你好諗Sir!

本人33歲,持有現金約五百餘萬,股票10幾萬,儲蓄保險10幾萬。自己開公司,每月公司支票出糧二萬元,近幾年每年儲蓄約一百多萬,沒有欠債。

男友37歲,於大公司工作,月薪約38,000, 另有佣金,每月儲蓄約一萬元, 現金約十數萬。

我與男友兩人均未曾置業。計劃2017年尾自己名義購入首個物業,暫作收租用,日後亦有機會改為自住用。

現在各自與家人同住,約未來2年會結婚,婚後會同住,亦計劃未來生育。

 

謝謝解答!萬分感激!

祝新年快樂,身體健康,心想事成,財源滾滾!

 

Q:想儘快完成一生三、四、五宅收租無憂,成家或退休後亦想維持生活質素約每月5萬,應該如何部署?

ANS: 首先,攪清楚咩投資物係強於收息、咩投資物係用黎賺價既。好似債券同房地產,佢地用黎收息就合適。股票到期無保證回本,究竟股權賣幾錢千靠對盤生意既預期,攪得唔好仲要夾錢供股,所以股票爆發力勁用黎賺價好,但收息就免啦。

 

要產出五萬被動收入,可先對現投資市場作些認知: 如就咁買樓收租,租務回報只有2-3%,基本上供樓同收番租金打左已夠偷笑,所以就咁買樓收租係唔會產出正現金流。買樓間做劏房係踩界,如需佔道德高地切勿考慮,返工咪發夢利用每一刻打救世人。不過劏房一向是100萬投資,約收到10%的。做得更叻更懂利用空間可以升至12-15%。直債要幾百萬做先舒服,槓埋收10-15%不等。債基無左直債既保本性,但隨時可買賣年收15-20%。

 

後生仔,可以由債基可就咁買樓收租開始。自住既租新樓,未有小朋友可盡情享受租豪D。基本上租凱旋門兩房都只25K/月,你搵200萬收息一年收15%都已經夠貼個租。

 

Q: 第一個物業如何善用?應買細價樓還是中價樓?

 

ANS: 第一個物業,筆者建議如心理克服到,買間兩房收租。而自己再用租金補貼去租新樓住。依讀者之財力而言,由於買中價樓假設是750萬,首期要750-420 = 330萬,會大耗手上現金,不值做。只應買400-500萬樓房。

 

Q: 買樓的地區、價錢及按揭成數有何建議?

 

ANS: 按揭是趁後生借盡就好。買樓18區邊度好不在此談。不過談基建去決定區份太粗陋,觀察下當區的人口結構、分支家庭,及人流轉量會有更多值得留意既野。

 

Q: 本人自己開公司,如何安排才可有足夠資料向銀行借足錢?

 

ANS: 這個是買樓003借貸力由無變左之課題,讀者需要出多D糧比自己,再找齊文件及學好與銀行之對應才實行。如上會九成,一間銀行批唔到直接令第二間銀行都知道,好難翻身。反而只做六成按,兩間銀行不亙通。

 

Q: 購買第二第三第四個物業時如何克服15%印花稅的問題?

ANS: 無得克服,只有合理利用親戚之名義每人一間。

 

Q: 如果比5成首期放租是否租金已當入息,可以不用特別審查人工收入?

ANS: 是可以的,不過按現時規例,租金之七成才計作收入。而業主需出示有效文件才會受理







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