諗SIR你好,
一直都有看你的網誌, 覺得你的意見很管用及很想學習你投資的思維。我倆已經報了2月份的買樓001, 3月份的收息101可能也會報。我們每日都在討論以下問題而未有答案, 所以想在此先向你指教, 後續再上課多多學習。
我和我先生約33歲, 兩人月入共約13萬,每月儲蓄共約6-7萬; 不太喜歡有風險的投資; 正計劃生小朋友, 想要兩個。
我先生之前有一個兩房單位在馬鞍山, 2011年以230餘萬買入, 2015年租出一年後, 租客沒有再租, 主因是看到”污糟野”, 當時我們又看淡樓市, 所以於2016年年中賣出, 淨現金流約270萬。 我與先生於2014年尾以560餘萬買入將軍澳(用我名)一個兩房單位自住(2成首期), 每月供款約HKD17,000。由於現自住單位新裝修, 希望住多起碼6,7年才換三房。現金我倆共約HKD370萬。
自從賣了馬鞍山單位後, 一直有留意其他類型的投資, 但還是覺得我倆比較適合買樓。但樓市一直在升, 所以有以下問題?
- 究竟我們應否現在就入市, 還是等多一會看樓市在2017/2018(差不多是10年的循環)是否會跌?
- 如果入市, 我們是否應該借到盡買7百餘萬的樓, 如果等到跌市, 可能有機會買3房, 先租出過多6,7年再自住, 就可慳印花稅及其他交易成本。還是保守些買500萬左右只當投資? 過6,7年後要換三房先再樓換樓? 因為怕現時借到盡, 萬一大跌市, 又租唔出, 到時兩層樓的供款就很高, 風險比較高。如果買500萬左右, 首期付300萬, 每月只供7千幾, 比較輕鬆，其中一人沒有工作也不會對另一人做成很大壓力。
- 如果買500萬樓作投資, 應否買新樓? 我們最近試過抽柏傲灣但失敗, 稍後可能會試抽滙德豐在將軍澳的物業。
- 如果不入市, 是否應該用部份現金做其他投資?
我們也有一生三宅的夢想。可否煩請分享你的看法? 謝謝你!
ANSWER:
今天「仁日」，祝賀各位生日快樂，讀者新一年就唔好再見到「污糟野」、更應搞清幾個投資概念:
買樓應睇自己能力，唔係睇週期。2003年沙士買樓都輸錢既人大把，主因是當時過份借貸令心理壓力過大，最尾焗放求「訓得著」。至於樓市是否有10年週期? 筆者都希望有! 咁工作就可集中在收息而少d講樓。建議未持有3間樓的人，只要能力許可就入市。因為買樓要發達需時間，而人過45歲再借去買樓無咁易。
讀者兩人借貸力最大為130k/10000*2.59*50% = 16.8mil。現在已用借貸力為(17000/10000*2.59mil)/16.8mil = 26%。在旺市不應用借貸力超過六成之原則下，讀者有條件再買一間樓收租。
借盡買樓、你要有100%成功預測樓市的概率才能做。
一對未生過小朋友既夫婦，如想要小朋友就請勿花太多錢做裝修。原因在你放個曉行既小朋友係屋後揭曉!
買新樓投資，是付出高溢價加高管理費去將新收單位比租客催殘。所以筆者自己好鐘意租新樓黎住。用間舊樓收租月二萬，只加多一萬幾千已夠補貼新屋租金。但額外提醒，如準備生小朋友或細路仲係1.5歲以下，還是不好住全新既樓。閒雜人等多加上搬運多，另外嬰兒在兩歲之前腦部易受藥水或吸入氣體影響。
將軍澳地區，未試過推介。
荃灣地區，已在節目MoneyTalk 交待了睇好那個盤。
https://www.facebook.com/moneytalkhk/
買500萬樓付300萬首期，是一個很差的做法。樓本身新係升得慢，要「食」佢既就係高抵押性之特質。即係佢比你按足八成而定額攤30年還，讓時間將債務貶值的做法。再講白些少，就係閣下父母25年前用50萬買入荃灣麗城三房，借四十萬攤20年月供約2000，於開始供樓後十年其實已經唔覺月供2000有幾辛苦，何況供供下仲可以搵租客幫手供埋。你買份保險，可唔可以供供下搵個唔識既人幫手供?
讀者應用100萬以下資金入手大屋苑兩房收租，基本上肯減大屋苑樓唔會無租客，但留意鋪同工廈又是另一回事。千祈唔好買一房，因為會同同區劏房類比，個價比人拖死。有淨錢應趁後生用債基收息，唔好用直債。將370萬當中之170萬再攤3注，分段按不同時機入手債基。我們會在收息101講解3個時機為何情況。170萬當買哂債基較低風險的套餐A，收息10%，一個月即多$14100收入。若收番半年息清楚點後再upgrade風險，可用債基餐D收20%或E收25%都可。但初心者不應一注即做25%。
做好收息同第二宅，慢慢再等第三宅入手機會出現未遲。
所以，想法決定行動，行動決定命運。
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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