400萬套現所得處理方案

諗 SIR 您好, 我先生和我今年分別 36歲和31歲,大學畢業。原先有一新界兩房單位作自住,九龍三房居屋作出租。因小朋友快將出世,所以決定收回九龍的單位作自住。我和我先生都是傭才,收入不高,但算是勤奮和節儉。我先生和我正職的收入分別為 33K和27K,我們有幫人教琴和接些 Freelance工作,每月平均可額外增加30K收入左右。這些兼職的收入都算穩定,但是沒有報稅的,故家庭的購買力只可以用60K去計算。 現有流動資產共 (現金+估票+人民幣定期) 2M,上年年底把新界單位成功賣出,因為成交期定為今年的七月中,到時將會有多 2M。可動用的流動資金將增加至 4M。 由於我和我先生計劃會多生一個小朋友,故我亦將會轉為全職媽媽,到時候家庭的購買力會大幅降低到 33K。

 

財政狀況:1) 九龍三房現估值約4.8M尚欠銀行 2.7M,月供連管理費為 HKD 11,000左右,供30年。2) 每月家庭總開支大約為 HKD 33,000 (當中包括供樓、供養父母、小朋友的所有洗費及家庭開支)。所以如果我決定當個全職媽媽,每月的收入幾乎等於支出。當然兼職的收入還是有的,所以每月還是可以有 30K 的儲蓄能力。3) 除按揭外沒有期他的負責。

 

根據現時的狀況,我們有以下的想法:1) 在我未當全職媽媽前,先把九龍單位的業權由原先的夫婦二人聯名,轉到我一人名下。由於估值約4.8M,律師樓話未必可以當 4M咁做,如果當 4.8M做的話,半份業權的釐印費就要用2.4M去計,即係要比成 HKD 36,000的釐印費。連同律師費及成本要四萬幾。好處是如果我沒有收入,到時我先生再買第二層樓時還可保持33K的購買力。 2) 收回出租樓後的被動收入減少了。之前的租金收入每月也有三千元的淨收入,加上每月供樓還本金的部份亦有五千元,每月其實可以有八千的幫補。

 

為將來退休作好準備,我們希望能多買一或兩層樓,增加被動收入。把4M分為3部份,以1.5M先買一層 4M的樓,另外的1.5M作第三層的注碼,1M作家庭後備用現金。但問題是現在樓價已升到一個極高的水平,我和我先生希望樓價稍為回後才買入第二套房。 3) 如果還是決定等下一個時機才買入第二套房前,資金該泊到哪裡比較合適我們的情況?現在部份資金0.6M的人民幣定期、0.2M為估票,其餘為港幣現金。

 

希望能得到諗 SIR指教。謝謝 小敏

答案

首先多謝小敏千字來文,看你在購買力之推算、聯名轉單名之部署,及對被動收入之重視,相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有四百萬現金係戶口,以三十來歲之年齡來說,比上不足,比下有餘。惟金額只及在普通零售銀行開立尊貴戶口,不夠在私人銀行開立帳戶,財務玩法受掣。美金一百萬元或等值可在細間私人銀行買債再用低息循環貸款,年息只係2%左右,逐日計息,平過按揭。所以都係越有錢更容易變再有錢,可買入二線在港公司之債券,年期不過3-4年而收息約5%,睇對樓盤又可以將錢係私人銀行拆過出黎,借幾日轉數又得,借成年都係稅貸咁既息口,極之方便。

 

講返小敏,情形適合一眾想從工作抽離而轉做全職媽媽之女仕參考,先在辭工前用自動轉賬薪金證明問銀行借錢,淨出先生作「無樓人仕」,即時配合到政府辣招於第二套房double從價印花稅之做法。現時有四百萬現金在手,但沒有私人銀行的支援下投資工具有限,可利用澳元與港元在利息上之差異,造可一個既靈活,限制風險,而可收較高息之法。

 

 

如果你投資年期可以有三至五年(即係諗住呢幾年唔再買樓),咁比較客易,你可以去買入澳洲之大銀行發行之澳元計價債券,放幾年每年收益率8%應冇問題,本金亦會到期歸還,只剩下澳元兌港幣之下跌風險。惟此風險可由你買入澳元之金額而控制,小敏有四百萬港元,可將三百萬轉做人仔一年定期收息,在港年息3.75%,即一年收回等於港幣112,500的利息。為方便計算,本文假設人仔同港元黎緊一年兌價「打和」。然後用一百萬轉哂做澳紙買債,冇本金風險(假設你買入發行人評級A或以上之債券下)但有兌換風險,收息8%即$80000一年。成筆錢共收息港元$(112500+80000)即$195,000,平均$16000(即年回報4.8%)一個月,可幫補小敏離職後之損失。

 

最要命之風險係澳元兌港幣(或更深入諗係人仔)下跌,如一百萬港元變做澳元之投資因澳元在一年後由今日(1 Mar)7.95跌11.25%至7.0,澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉,因一百萬(又變番港幣睇)跌11.25%咪輸左$112,500,咁你四百萬組合只賺$80000,慘淡地收2%總組合回報。當然好過你就咁放港元定存。當然你會問如果澳元跌低過七蚊點算? 

 

四百萬之投資方案一,是將一百萬港元兌做澳元買入高質債券,三百萬換做人仔定期,係假設人仔同港幣不升不跌之下,爭取4.8%年回報率。此方案之弊病係萬一黎緊一年澳元兌港元下跌超過11.25%,即約由現7.95跌至7.0水平,及後跌破7就會連2.0%低水回報亦不保。

 

坊間你可以聽過不少類似之產品,如不跌破咩位就收高息,之後收低息,類似係由此原理衍生而來。但關鍵係澳元兌港幣係金融海嘯時低見4.6,萬一匯價暴跌就會「收埋息都回唔到本」,有冇辦法將此風險去除呢?

 

答案是沒有方法完全去除,但可部份去除。你只會獲得更多回報,在風險及不確定性之提高是必然的,除非市場運作效率差勁吧! 外匯股票定期一向是高效市場,更不容你在辦公時間用肉眼「偷雞」,要麼就高風險高回報,一係就用港紙收0.X%定期年息,至於你有市場內幕就不在此限了。去除方法為購入一個澳元兌港元之認沽期權,一般銀行沒得做的,你要去股票行問一問。記住係「買入」一個「認沽」,搞錯左好麻煩,而唔想煩就返回上篇用較簡易方法,風險亦不是很大。買入權証要比期權,你就用400萬本金之一萬幾千爽快地比吧,淨低三百幾萬放定息生息定可收回買入權証支出。當澳元兌港幣下跌認沽期權可補貼你匯價上之損失。

 

另一建議是不買入澳元債券,改做買澳元債券基金,但令你在澳元那(1/4)部份之投資變成不保本,有約一年可升可跌10%之可能。筆者自己就鐘意債券基金,反正今年跌,下年都很大機會升返。

運用期權都係買保險之一種,市面大部份保本基金都是用此原理運作。另外有些人問人仔唔一定兌港元升,更會下跌。筆者只可以講所有提供方案都是有風險的,所以在收息101、102除了講產品亦側重談控制風險。












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