夏蕙姨與YOHO TOWN有內情? #1262

你好,諗sir,

Re:希望改善居住環境的庸材

近3年,小女子常常閲讀你的blog,已經看完樓換樓一書,由於,之前娘家人健康問題,醫藥費開支大,出現經濟環境問題,所有積蓄已用盡。幸好婚後,有地方可以住,但現在希望可以改善居住環境,及能產生被動收入,希望諗sir 大師能給我一些建議。

小女34歲,人工$14000 +年尾1-2.5月,老公$30歲, 人工$25000。現自住元朗區30多年舊樓,3樓以上有電梯,房子已經供斷,是老公家人名字。(但我們可以決定賣出或自用)現銀行估值大概$270萬。我們儲蓄只有10萬。股票大概3萬。我們沒有欠信用卡數,和不良貸款,每月可儲$10000-15000
但借銀行P-loan $58000 每月還$4300,今年12月完結。另外學費貸款欠$38000,今年9月還清。

 

我的問題如下:
1)知道元朗區樓是18區供應之首,租金及投資回報不一定理想,但Grand Yoho 二期樓盤,一房及二房間格很吸引,是否適合把現有舊樓出售套現,買二房自住?(消費性需求)
2)又或是按了現在自住舊樓,套現買債基,另外把自住樓出租,再租Grand yoho自住?

請諗sir 能在百忙中抽空解答小女問題。
萬分感謝!

Cheryl

 

ANSWER:

趁機再解釋一下,消費性需求係指買樓時加進的個人要求,如近唔近阿媽、近唔近公司、要唔要大單邊? 這些都是很個人。投資性需求為那幢房的客觀條件,如位於什麼校網? 有冇地鐵? 未來基建? 這是條件係唔跟個業主,只同間樓本身有關。

 

如讀者情況,佢消費性個邊好需要住返係元朗,但元朗未來供應很多、人口結構亦不利提早樓價。咁講當然會比經紀哥哥圍毆啦! 只好請求高貴手,轉sell「海之戀」好嗎? 其實荃灣海量供應都黎跟,雖荃灣有很多分支家庭低用元朗早期戰績黎計,荃灣班客應只夠食兩個新盤,故筆者在早前文章解釋過荃灣三個新盤之水尾的「全城匯」最令發展商不利。反而買家就看有冇機會可偷到雞入平貨。但先講,呢個時候買樓就算點平都「唔係平」,一切決定還看買樓後會否令你借貸力用超60%。

 

對讀者提出「一房及二房間格很吸引」此話述不認同。建議重睇近一個月筆者拍攝的午/晚間新聞(在專頁「致富教室」),當然睇完之後仍覺吸引,那就買吧。好似我個friend咁年年追睇夏蕙姨年初一上頭柱香,無非都係垂涎夏蕙美色,而個人喜好呢家野筆者真係識條鐵咩?

 

另計出讀者家庭借貸力為(14k+25k)/10000*50%*2.59 = 5.05MIL。若佢而家只買元朗GRAND YOHO兩房,都近500萬起錶,買後基本借貸力用盡。尤其呢個盤既借貸方法,係令人頭暈,總之寄語大家住舊樓唔會死人,但夾硬谷買新樓就當甲醛毒唔死、都隨時比收數佬追到唔敢返屋企。

 

Grand Yoho 的付款方案有六個,比柏傲灣多一倍。

.即供90天付款(折扣18.25%)

.210天付款,有備用80%一按或25%二按(折扣17.5%)

 可用置尊120貸款安排(買家將現有所持物業連同所購買Grand YOHO單位向發展商做120%樓價貸款)

.YOHO置Smart付款(折扣11.5%)

 發展商提供樓價88%三年按揭,買家每季還1.5%樓價

.70% AVD及BSD靈活付款(折扣及回贈22%至23%)

 只限首55個出售單位

.YOHO伸引力付款(折扣連租金補貼14.5%)

 

當然最革新係「置尊120貸款」,佢係可以阿仔買樓、係買樓簽約六十日找數上身前將老豆間樓一齊拎埋黎按到120%去找數都得。見網上有人問點解置尊120唔受村屋? 仲話人地歧視!? 所以筆者都話香港人最需要平機會而唔係創科局。有知識而又能改變命運的,最好坐係另一台。

 

請讀者不要輕易將老爺間樓賣左而自用,只要搞好一拆二再按爆八成其實樓的80%八成內含值都可套出黎,與賣樓拎100%其實差唔遠,仲要唔使比經紀佣。老人家屋企有著情意結,而阿仔將老豆間樓賣走應不屬拜年可與親戚宣揚既項目,對個仔本身亦屬不能逆轉的決擇。因此筆者建議讀者加按現居,得資金約130萬,用作收息及轉換環境租第二度住。

 

前日有同學上完第一堂收息101班心急,未上第二堂就自己走左去先搞債基,最後落得被收貴認購費,而疊增亦只「行了一轉」,回報低了而最大鑊係Walkin搵中個新仔,而家半天吊又要花時間執手尾場。當然自己錢點用學生有自由,惟最好聽哂成套書再了解利弊而執行。其實只要除息日前買進,派息日都會一樣,故要買都唔爭在幾日。筆者最想係各學生聽明之後更要快捷妥善地執行,花得時間黎上堂原本就是要減省執行所需時間。

 

另一點想提出是P-LOAN、信用卡都係貸款,又或筆者用的債基疊增都係貸款。貸款本身無話不良又或良性。但個人工作表現及儲蓄積極性就有良好與不良之別。講到呢度讀者都應該明架啦,留時間答下位讀者個案吧。








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