諗sir
本人早在13年睇左樓換樓，以前亦上過101。一直有早日財務自由既心願。
現在地方唔夠住，想問問諗sir意見應該點做？
本人36歲已婚有一孩。月入42000。有p loan 月供9600尚欠$280k,19年才供完。
老婆每月$33000，34歲。
13年單名買入元朗一線屋苑兩房@$370萬自住，現尚欠七成按揭$320,按揭每月供款12000。市值近$500萬
現金88萬等。因想生多過細路。地方唔夠住
想問問究竟投資債券儲首期買入3房@$600萬？還是租入3房放自住兩房？等儲夠三房首期一開二？
謝謝
ANSWER:
要買3房，就當八成上會借盡都係420萬，即首期要180萬，而從價印花稅最少都18萬，加埋即未計裝修雜費起碼200萬起跳。讀者現時爭28萬P LOAN，現金只88萬，可見成事與手上資金出現極大落差。
當然讀者可賣自住樓套現180萬，去盡咁換三房。惟若新樓要加自己名，即屬樓換樓，所花稅要先比15%而如在半年內完成換樓可獲退回當中12%。600萬樓要比稅90萬，半年後回72萬，讀者手上資金就當加埋賣樓所得之180萬仍是唔夠照。當然仲有招仲可用，就是賣樓，搬去月租酒店住半年再買樓，那就不用先付90萬稅。不過攪個換樓令老婆仔女煩成咁，不如唔搬好過搬。
留意借P LOAN會勁削借貸力，未審慎考慮過唔好用，尤其打算1-2年內買樓者。至於讀者自住樓唔鼓勵佢賣，因重置成本高得令讀者難去負擔。亦即係話，如果賣走間樓而他日再買，當中兩次經紀佣、及下下幾十萬印花稅對你黎講係小事既話，你係可以賣樓。若閣下手上現金足夠支持60個月(支出+租樓)所需而唔「肉赤」，你係有權連自住樓都賣埋而博樓市下跌。否則，沙士式低位掃貨既機會唔係個個有能力做到，還是踏實逐間樓儲與其他同學一步步致富吧。
投資直債只一或半年收一次息，做唔到讀者想用息貼租之效果。債基是每月派息加上可隨時出入，讀者投入88萬用套餐B收息20%，即一個月約收$14600，夠佢將自住樓租出再貼錢去租三戶。當然咁會將讀者全部現金用哂，令一旦債基疊增觸發CALL MARGIN，讀者會立於不利位置。原本讀者可以開多條OD LINE，提供備用現金予有補MARGIN時利用。不過正正佢借左P LOAN，讀者再要借錢較困難。建議利用老婆名申請備用現金，真係夫妻同心、其利斷金。有老婆幫手可達又收高利而又減低債基下跌時的風險。
當然上述方案有一定風險，始終現金用了大半。但由於讀者買樓買得遲，若要住三房看不見有其他選擇。故各位如BUDGET容許，寧頭買舊三房都唔好買新兩房，本案讀者就係「人版」，洗費重複了加上令自己失預算。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
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Jack Sir 簡介
Jack Sir | 期權課程
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