解答買樓、保險、基金、收息之疑難 #1260

你好,小女子wendy今年33

單身,退休父母和我同住,想向你請教一下理財心得,希望以作參考,謝謝!

資金︰

1)本人現有股票值若100萬,如長放每年若可收息$40000,但可能放幾個月

2)現金若25

 

資產 :

1) 2009年買樓自住借9成半,尚欠158萬,現值560萬,還要供多18

2) 2016年買收租樓借5成,尚欠135萬,現值320萬,還要供30

每月收入︰

1)現每月收入若$47000(已扣公積金)2年後,可加薪至$51000為頂,另外每年跟公務員加薪

2)另有PART TIME收入每月若$8000

3)收租單位,扣供款﹑稅及雜費後,若有$2400收入。

 

每月支出︰

1)家用$5500

2)供自住樓$9500(連管理費)

3)危疾+人壽儲蓄保$1850

4)自己洗費若$3000

5)稅每月平均若$1500

6)旅行每月平均若$1000

現每月若可儲$35000

 

問題︰

(1)加息周期將至,如我每年儲40多萬,三年後若儲多150萬,我應還清自住樓按揭,定再買第三層樓?本人目標係再入多一間樓收租,希望將來退休有穩定租金收入。

(2)另外,本人現有的現金股票(125)還可怎樣投資?買債基可行嗎?有好介紹?可自已網上買嗎?或join銀行蓄儲plan,供5年,10年後可拎返本金同定息。

謝謝你的答覆!

 

 

ANSWER:

筆者自身意見是加息不一定對樓價有負面影響。除非供樓利息高企但低通賬,這才令業主放售樓宇尋求更佳投資。見2005-07年上一個加息週期,樓價仍上

 

清還自住樓按揭是差的行為,尤其對年未過40之人仕。因買樓之精要就是想銀行先借錢比你去cap樓,同時承諾定額還款,時間一過用黎還款既銀紙根本變得不值錢,令人獲接近必勝之法。當然如看倌有感未來銀紙係會越印越少,或財政狀況令閣下無需為低價碼既磚頭資產去勞神,咁就咪鬼再睇呢個亂up既網頁

 

買唔買第三層樓,唔使問我,概念通既自己可計出黎。讀者人工51k(用埋佢近年頂點工資去計),借貸力為51k/10000*50%*2.59 = 6.6mil。現在已借158+135 = 293萬。借貸力用了293/660 = 44%。由於在旺市不建議借貸力用超70%,即讀者買第二間樓最多可再借660*70%-293 = 169萬。由於市面兇宅都trade緊300萬,故借169萬之budget太少,得出不應再買第三間樓之結論。其實如已有兩房在手加上人工充裕,在旺市更保守只用60%以下借貸力都可以。將借貸力在旺市維持在用50-60%,令市升自己持有樓房可再獲利,市跌自己亦有預算可再入平貨,令業主立在不敗之地。

 

銀行儲蓄計劃,除了是擁保本之好處外,諗唔到回報有幾突出。銀行保險提供約3-4%之年回報,比買入長江基建之直債之回報更低。有些計劃是10年儲蓄,保證負回報。上過收息101堂既同學計得每每教到最後一張slide,我都搬一次呢個「驚為天人」的保證輸錢既計劃出黎。至於投資相連既101 plan,會用更多時間講下點解救。

 

讀者買左人壽同危疾,有冇諗過如入醫院究竟享有什麼保障? 排公務員條隊? 其實人壽、醫療、危疾有咩分別好應攪清。至於呢個歲數供1850/月保險,係稍為過多。最大問題係洗左錢都應未買到貼身既保障,只係穿左件買貴左而又唔稱身既衫。

 

網上買投資物,銀行最鐘意。佣可以收貴,最正係個客已糊里糊塗同意哂成頁disclaimer,有咩事或發覺中左招銀行都絕不會上身。

 

長買股票收息不建議,看下圖買匯豐。見下圖顯示匯豐在過去一年股價之標準差波幅為5.19/63 = 8.2%,其實已經比以前低。2016股價表現更有所改善,有0.57%升幅。這可是建基於14-15年跌足兩年。至於其他股票,可自行用STOCKBLOGGER查下…..

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若用債基,標準差只在3.97%(見上圖),比匯豐仲要少一半,而派息就當唔利用疊增都有約5%,去到盡可以有20%,而MARGIN CALL觸發水平最少20%(有關margin call觸發水平點計面談再解)。咁睇之下當然運用債基疊增收息更佳。其實筆者判定投資主要看數字,例如投資物價格波幅如何? 收益率如何? 而投資就是一個風險與回報之間的取捨,你識睇下圖的Sharpe Ratio其實答案都計埋比你。點都好,先同意投資不能100%依賴計算,但70%是有的! 而讀者打工仔好應將錢謹慎運用。債基疊增方案在實行上文件需要多簽,同客戶解釋亦需時間,所以網上理財做唔到,而銀行職員講求跑數快,佢地唔會花時間去講解真正客戶想要既野。筆者亦無能力做一些影響市場平衡,做一個日日派錢既教師(當然下星期年初一至七例外),故方案要在收息101課堂詳授。








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